Aktuell

Das Bundesjustizministerium hat unter dem 17.11.2011 einen Referentenentwurf vom 25.10. 2011 für ein Mietrechtsänderungsgesetz an die Bundesländer und Verbände zur Stellungnahme bis zum 17.1.2012 zur Stellungnahme verschickt. Der Entwurf vom 25.10.2011 unterscheidet sich in einigen Punkten vom Entwurf aus Mai 2011.

Der Deutsche Mietgerichtstag e.V. hat sich bereits am 30.6.2011 in Hannover in einer außerordentlichen Mitgliederversammlung mit dem Entwurf vom Mai 2011 beschäftigt. Ein Teil der von den Experten erhobenen Einwände gegen den Entwurf wurde vom Ministerium aufgegriffen und sind in den aktuellen Referentenentwurf eingeflossen.

Der Vorstand des Deutschen Mietgerichtstages e.V. hat am 12./13. Januar 2012 in Fulda eine Vorstandsklausur durchgeführt und dort eine Stellungnahme zum Referentenentwurf erarbeitet und dem Ministerium zur Verfügung gestellt.Dabei hat er berücksichtigt, dass einige Punkte zwischen den Interessenverbänden höchst strittig sind. Insofern hat er sich darauf beschränkt, auf die praktischen Probleme der Anwendung hinzuweisen.

Die Forschungsstelle Immobilienrecht der Universität Bielefeld legt Gutachten zum Thema „Mieterschutz und Investitionsbereitschaft im Wohnungsbau - Mietausfälle durch sog. Mietnomaden" vor.

Zusammenfassend lässt sich zu den Forschungsleitfragen auf Grundlage der erhobenen Daten ohne Anspruch auf Allgemeingültigkeit thesenartig festhalten:
• Vermieter können insbesondere durch Abfragen bei Auskunfteien, aber auch durch eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung des Vorvermieters, Bescheinigungen des Arbeitgebers oder Kontoauszüge Erkundigungen über die Solvenz bzw. das bisherige Zahlungsverhalten von Mietinteressen-ten einholen. Private Vermieter berichten allerdings, dass sie solche Erkundigungen kaum einholen. Professionelle Vermieter beklagen, dass daten-schutzrechtliche Einschränkungen der Informationsbeschaffung für den Vermieter im Wege stehen.
• Im Forschungsvorhaben ließen sich keine tatsächlichen Umstände feststellen werden, bei denen es gehäuft zu Fällen des Einmietbetrugs kommt.
• In den von Vermietern berichteten Fällen wurden im Durchschnitt bereits ca. 1,14 Monate nach Entstehung des Kündigungsgrunds die Kündigung erklärt und die Räumungsklage 3,57 Monate nach Erklärung der Kündigung erhoben. Verzögerungen beruhen insbesondere auf Kostenerwägungen und Bekundungen der Mieter, die Wohnung bald zu verlassen, sowie der Notwendigkeit, Rechtsrat einzuholen.
• Die Räumungsprozesse dauerten von der Anhängigkeit der Klage bei Gericht bis zum Erlass des Urteils laut Bericht der Vermieter durchschnittlich ca. 5,36 Monate. Dabei wurden ca. 50 % der Fälle ohne mündliche Ver-handlung erledigt.
• Das Gericht gewährte dem Mieter in knapp der Hälfte der Fälle, in denen schon bald nach Beginn des Mietverhältnisses die Zahlung der Miete eingestellt wurde, eine Räumungsfrist, die regelmäßig zwei Wochen, ganz überwiegend vier Wochen nicht überschritt.
• Die Räumung durch den Gerichtsvollzieher dauerte laut Bericht der Vermieter ab Vorliegen einer vollstreckbaren Ausfertigung bis zur Vornahme der Räumung durchschnittlich ca. 2,62 Monaten. Von der Räumung nach dem sog. Berliner Modell wird allenfalls in einem Fünftel der Fälle Gebrauch gemacht.
• Verzögerungen der Räumungsvollstreckung sind regelmäßig auf die fehlende Vorschusszahlung des Gläubigers, nicht aber etwa auf die Arbeits-überlastung der Gerichtsvollzieher zurückzuführen.
• Der Umstand, dass sich an Stelle des Mieters eine andere Person in der Wohnung befand, hat die Räumung nicht signifikant beeinträchtigt.

Das vollständige Gutachten können Sie hier herunterladen.

Neues Anwendungsschreiben vom 15.2.2010 des BMF zu § 35a EStG.

Seit 2006 gestattet § 35 a EStG dem Steuerpflichtigen bestimmte Zahlungen in seiner Steuererklärung geltend zu machen. Zum 1.1.2009 war der Umfang der geförderten Leistungen nochmals erheblich ausgeweitet worden. Das Bundesfinanzministerium hat durch diverse Anwendungsschreiben zur Anwendung der Norm Stellung genommen. Zunächst gab es das Schreiben von 3.11.2006 welches dann durch das Schreiben vom 26.10.2007 ersetzt wurde und jetzt wieder überholt ist, da das Ministerium mit Schreiben vom 15.2.2010 nunmehr die neue Rechtslage zum Anlass genommen hat wieder auf alle Einzelheiten einzugehen.

Auch der Mieter einer Wohnung kann die Steuerermäßigung nach § 35a EStG beanspruchen, wenn die von ihm zu zahlenden Nebenkosten Beträge umfassen, die für ein haushaltsnahes Beschäftigungsverhältnis, für haushaltsnahe Dienstleistungen oder für handwerkliche Tätigkeiten geschuldet werden und sein Anteil an den vom Vermieter unbar gezahlten Aufwendungen entweder aus der Jahresabrechnung hervorgeht oder durch eine Bescheinigung des Vermieters oder seines Verwalters nachgewiesen wird. Das gilt auch für den Fall der unentgeltlichen Überlassung einer Wohnung, wenn der Nutzende die entsprechenden Aufwendungen getragen hat.
Bei Mietern ist erforderlich dass die auf den einzelnen Mieter entfallenden Aufwendungen für haushaltsnahme Beschäftigungsverhältnisse sowie für Handwerkerleistungen entweder in der Jahresabrechnung gesondert aufgeführt oder durch eine Bescheinigung des Verwalters oder Vermieters nachgewiesen sind. Aufwendungen für regelmäßig wiederkehrende Dienstleistungen (wiez. B. Reinigung des Treppenhauses, Gartenpflege, Hausmeister) werden grundsätzlich anhander geleisteten Vorauszahlungen im Jahr der Vorauszahlungen berücksichtigt, einmalige Aufwendungen (wie z. B. Handwerkerrechnungen) dagegen erst im Jahr der Genehmigung der Jahresabrechnung. Es ist aber auch nicht zu beanstanden, wenn Mieter die gesamten Aufwendungen erst in dem Jahr geltend machen, in dem die Jahresabrechnung erfolgt.

Das Schreiben enthält in Anlage 1 eine Liste der begünstigten Maßnahmen.

Das ganze Schreiben finden Sie hier.

Änderung der Wohnungszuweisung bei Trennung der Eheleute

Im Zuge der Reform des Familienrechts wurde auch die Hausratverordnung aufgehoben. Dafür wurde die Regelung über die Wohnung nunmehr ins BGB übernommen

§ 1568a Ehewohnung

(1) Ein Ehegatte kann verlangen, dass ihm der andere Ehegatte anlässlich der Scheidung die Ehewohnung überlässt, wenn er auf deren Nutzung unter Berücksichtigung des Wohls der im Haushalt lebenden Kinder und der Lebensverhältnisse der Ehegatten in stärkerem Maße angewiesen ist als der andere Ehegatte oder die Überlassung aus anderen Gründen der Billigkeit entspricht.

(2) Ist einer der Ehegatten allein oder gemeinsam mit einem Dritten Eigentümer des Grundstücks, auf dem sich die Ehewohnung befindet, oder steht einem Ehegatten allein oder gemeinsam mit einem Dritten ein Nießbrauch, das Erbbaurecht oder ein dingliches Wohnrecht an dem Grundstück zu, so kann der andere Ehegatte die Überlassung nur verlangen, wenn dies notwendig ist, um eine unbillige Härte zu vermeiden. Entsprechendes gilt für das Wohnungseigentum und das Dauerwohnrecht.

(3) Der Ehegatte, dem die Wohnung überlassen wird, tritt

1.: zum Zeitpunkt des Zugangs der Mitteilung der Ehegatten über die Überlassung an den Vermieter oder
2.: mit Rechtskraft der Endentscheidung im Wohnungszuweisungsverfahren

an Stelle des zur Überlassung verpflichteten Ehegatten in ein von diesem eingegangenes Mietverhältnis ein oder setzt ein von beiden eingegangenes Mietverhältnis allein fort. § 563 Absatz 4 gilt entsprechend.

(4) Ein Ehegatte kann die Begründung eines Mietverhältnisses über eine Wohnung, die die Ehegatten auf Grund eines Dienst- oder Arbeitsverhältnisses innehaben, das zwischen einem von ihnen und einem Dritten besteht, nur verlangen, wenn der Dritte einverstanden oder dies notwendig ist, um eine schwere Härte zu vermeiden.

(5) Besteht kein Mietverhältnis über die Ehewohnung, so kann sowohl der Ehegatte, der Anspruch auf deren Überlassung hat, als auch die zur Vermietung berechtigte Person die Begründung eines Mietverhältnisses zu ortsüblichen Bedingungen verlangen. Unter den Voraussetzungen des § 575 Absatz 1 oder wenn die Begründung eines unbefristeten Mietverhältnisses unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters unbillig ist, kann der Vermieter eine angemessene Befristung des Mietverhältnisses verlangen. Kommt eine Einigung über die Höhe der Miete nicht zustande, kann der Vermieter eine angemessene Miete, im Zweifel die ortsübliche Vergleichsmiete, verlangen.

(6) In den Fällen der Absätze 3 und 5 erlischt der Anspruch auf Eintritt in ein Mietverhältnis oder auf seine Begründung ein Jahr nach Rechtskraft der Endentscheidung in der Scheidungssache, wenn er nicht vorher rechtshängig gemacht worden ist.

Abs. 1 und 2 enthalten familienrechtlichen Regelungen, die Abs. 3 und 4 mietrechtliche Vorschriften. Wenn die -ehemaligen- Eheleute sich einig sind, können sie also ohne Mitwirkung des Vermieters die Person des Mieters auswechseln. Die Änderung wird mit Zugang der Erklärung beim Vermieter wirksam.

Der Deutsche Mietgerichtstag hat sich auf seiner Veranstaltung im Jahre 2010 im Rahmen eines Arbeitskreises mit dieser neuen Regelung befassen. Das Referat steht zum Download zur Verfügung.

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