BGH mahnt Sorgfalt bei der Prüfung von Verwertungskündigungen (§ 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB) an.

Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des  BGH hat am 27.9.2017 im Verfahren VIII ZR 243/16 entschieden, dass die Kündigung unwirksam ist, weilder Klägerin - jedenfalls aufgrund der in dem Kündigungsschreibenaufgeführten Gründe - bei Fortbestand des Mietverhältnisses keine  erheblichen Nachteile im Sinne von § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB drohen. Die gegenteilige Auffassung des Berufungsgerichts beruht auf einer grundlegenden  Verkennung der bei der Beurteilung der Wirksamkeit einer  Verwertungskündigung zu berücksichtigenden Belange.

Im Ausgangspunkt stellt der Abriss des Gebäudes zur Erweiterung des  benachbarten Modehauses zwar eine von vernünftigen sowie nachvollziehbaren  Erwägungen getragene und mithin angemessene wirtschaftliche Verwertung des  betreffenden Grundstücks im Sinne von § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB dar. Allerdings ist eine Verwertungskündigung nur unter der zusätzlichen (hohen)  Voraussetzung zulässig, dass dem Eigentümer durch den Fortbestand des Mietverhältnisses andernfalls ein "erheblicher Nachteil" entstehen würde.

Bei der Beurteilung dieser Frage haben die Gerichte aber stets zu beachten,  dass nicht nur die Rechtsposition des Vermieters, sondern auch das vom  Vermieter abgeleitete Besitzrecht des Mieters von der verfassungsrechtlichen Eigentumsgarantie geschützt ist. Vor diesem Hintergrund gewährt das Eigentum  dem Vermieter keinen uneingeschränkten Anspruch auf Gewinnoptimierung oder  Einräumung gerade der Nutzungsmöglichkeit, die den größtmöglichen  wirtschaftlichen Vorteil verspricht. Auf der anderen Seite dürfen die dem  Vermieter bei Fortbestand des Mietverhältnisses entstehenden Nachteile  jedoch auch keinen Umfang annehmen, welcher die Nachteile weit übersteigt,  die dem Mieter im Falle des Verlustes der Wohnung erwachsen. Insbesondere  darf das Kündigungsrecht des Eigentümers bei einer Verwertungskündigung nach  § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB nicht auf Fälle andernfalls drohenden  Existenzverlusts reduziert werden.

Weiterhin sind bei einer Verwertungskündigung - anders als etwa bei einer  Eigenbedarfskündigung - nach dem eindeutigen Wortlaut des § 573 Abs. 2 Nr. 3  BGB allein solche (erheblichen) Nachteile zu berücksichtigen, die dem  Vermieter selbst entstehen würden. Bei der das Modehaus betreibenden S-KG  handelt es sich aber um eine von der Klägerin verschiedene  Personengesellschaft, woran auch die persönliche und wirtschaftliche  Verflechtung der Gesellschaften nichts zu ändern vermag. Außerdem können  gemäß § 573 Abs. 3 Satz 1 BGB bei der Beurteilung der Wirksamkeit einer  Kündigung (soweit sie nicht nachträglich entstanden sind) nur solche Gründe  Berücksichtigung finden, die im Kündigungsschreiben angegeben wurden. Hier  jedoch hatte die Klägerin die Interessen ihrer Schwestergesellschaft an  einer Sicherung ihrer Existenzgrundlage in dem Kündigungsschreiben nicht  einmal ansatzweise aufgeführt. Bereits aus diesem Grund kommt auch eine  Berücksichtigung dieser Drittinteressen über die Generalklausel des § 573 Abs. 1 BGB nicht in Betracht.

Nach alledem hat der Senat das Berufungsurteil aufgehoben und die Sache zur erneuten Verhandlung und Entscheidung an eine andere Kammer des  Berufungsgerichts zurückverwiesen, damit diese Feststellungen zu den  weiteren von der Klägerin ausgesprochenen Kündigungen treffen kann.