Vortragsthemen und Arbeitskreise im Detail

Vorträge am Freitag Vormittag

Wege aus der Wohnraumkrise

Dr. Thomas Weigelt, Berlin

Zu Beginn des Mietgerichtstages am Freitagmorgen steht unser Generalthema „Mietrecht in Zeiten des Wohnungsmangels“ im Mittelpunkt. Im Goldsaal trägt Thomas Weigelt aus Berlin mit seinem Plenumsvortrag zu möglichen Wegen aus der Wohnraumkrise vor. Herr Weigelt hat im Jahr 2016 durch seine brillante Dissertation mit dem Titel „Die wachsende Stadt als Herausforderung für das Recht“ auf sich aufmerksam gemacht und wird die aktuellen Probleme des Wohnungsmarkts nicht nur aus mietrechtlicher Perspektive beleuchten.

 

Datenschutz im Mietrecht ‑ Anbahnung, Vertragsschluss, Mieterhöhung, Betriebskostenabrechnung

RAin Sabine Beckers, Köln

Das Inkrafttreten der Datenschutzgrundverordnung hat zahlreiche mietrechtlich relevante Fragen aufgeworfen. Von der Anbahnung des Vertrags über die Betriebskostenabrechnung und die Mieterhöhung bis zur Räumung ergeben sich neue Probleme der Zulässigkeit von Fragen und Datenerhebung beim Mieter bzw. Mietinteressenten. Mit der gesamten Thematik vertraut ist die Kölner Rechtsanwältin Sabine Beckers, der wir am Freitagmorgen viel Zeit eingeräumt haben, um die Wirkungen des Datenschutzes im Mietverhältnis zu präsentieren und Ihre sicherlich zahlreich vorhandenen Fragen zu beantworten.

 

Arbeitskreise am Freitag nachmittag, Block I

1. Gewerberaummiete: AGB-rechtliche Grenzen der Überwälzung von Instandhaltung und Instandsetzung
In der Praxis der Vertragsgestaltung im Gewerberaummietrecht stellt sich immer wieder die Frage, inwieweit gesetzlich dem Vermieter zugewiesene Pflichten auf den Mieter abgewälzt werden können. Viel weitergehend als im Wohnraummietrecht geht es hier um grundlegende Aufgaben der Instandhaltung und Instandsetzung der Mietsache. Hartmut Guhling, Mitglied des für das Gewerberaummietrecht zuständigen XII. Zivilsenats, zeigt die AGB-rechtlichen Grenzen solcher Vereinbarungen auf.


2. Rückgabe der Mietsache
Beide mit dem Mietrecht befassten BGH-Senate haben in jüngerer Zeit festgestellt, dass sich die Pflicht aus § 546 Abs. 1 BGB auf die Rückgabe der Mietsache beschränkt (BGH v. 28.2.2018 - VIII ZR 157/17, NZM 2018, 320 und v. 27.6.2018 - XII ZR 79/17, NZM 2018, 717). Vor diesem Hintergrund stellt sich nicht nur die Frage nach der systematischen Verortung von Räumungs- und Rückbaupflichten des Mieters. Klärungsbedürftig ist im Anschluss an den viel beachteten Plenumsvortrag von Matthias Fervers(WuM 2017, 429) das Verhältnis der Rückgabepflicht des Mieters zum Schadensersatzanspruch des Vermieters aus § 280 Abs. 1 BGB. Arnold Lehmann-Richter, Professor an der Berliner Hochschule für Wirtschaft und Recht, hält das Einführungsreferat zu diesem Thema.

3. Abwicklung der Kaution bei Vertragsende
In nahezu jedem Mietverhältnis wird eine Kaution geleistet. Nach Vertragsende muss sie abgewickelt werden. Dieser Massenvorgang hat höchste praktische Bedeutung, seine rechtlichen Grundlagen sind aber in weiten Bereichen höchstrichterlich ungeklärt. Hat etwa die Kaution nach Vertragsende nur eine Sicherungsfunktion, wie es der BGH für die Vertragsdauer entschieden hat? Hätte das zur Folge, dass der Vermieter auch im Kautionsrückzahlungsprozess nicht mit Gegenforderungen aufrechnen darf? Sind diese Gegenforderungen im Kautionsrückzahlungsprozess überhaupt zu klären? Diese und andere Fragen wurden aufgeworfen durch das gerade in Anwaltskreisen viel diskutierte Urteil des AG Dortmund vom 13.3.2018 - 425 C 5350/17; Dirk Both, Richter am Oberlandesgericht Rostock, wird den Versuch der Klärung unternehmen.


4. Betriebskosten im digitalen Zeitalter
Die Digitalisierung erfasst auch die Durchführung von Wohnraummietverträgen. Insbesondere bei der Erfassung und Abrechnung von Betriebskosten können neue Systeme die Bewirtschaftung einer Immobilie erleichtern. Zu denken ist etwa an den Zugriff auf Verbrauchswerte aus der Ferne oder die Mitteilung einer Betriebskostenabrechnung in einer so genannten cloud. In diesem Zusammenhang stellen sich zahlreiche klassische Fragen des Betriebskostenrechts in neuem Gewand. Hinzu kommen neuartige Fragestellungen des Miet- und AGB-Rechts. All diesen Fragen nimmt sich Jutta Hartmann, Justiziarin beim Deutschen Mieterbund in Berlin, in ihrem Referat an.
 

Arbeitskreise am Freitag nachmittag, Block II

5. Gewerberaummiete: Schriftform - Lösungsvorschlag für ein ewiges Problem

Wohl kein anderes Thema mag man als Dauerbrenner des Gewerberaummietrechts bezeichnen. In zahlreichen Urteilen hat der Bundesgerichtshof versucht, den (teilweise fragwürdigen) Umgang der Vertragsparteien mit dem Schriftformgebot für langfristige Mietverhältnisse in den Griff zu bekommen. Womöglich könnten die berühmten drei berichtigenden Worte des Gesetzgebers das Problem erledigen. Peter Günter, Mitglied des zuständigen Zivilsenats am BGH, führt in die Problematik ein, bringt die Teilnehmerinnen und Teilnehmer des Arbeitskreises auf den aktuellen Stand der Dinge und nähert sich einem Vorschlag für den Gesetzgeber an.

 

6. Schönheitsreparaturlast im Dreieck

Zu vielen Fallkonstellationen und Formulierungen von Vertragsklauseln, in denen es um die Überwälzung der Schönheitsreparaturlast auf den Mieter geht, hat der VIII. Zivilsenat des BGH in den vergangenen Jahren Stellung bezogen. Seit dem Urteil vom 22. August 2018 - VIII ZR 277/16 gibt es nun eine Einschätzung des Senats zu dem Fall, in dem sich ein Nachmieter, der von seinem Vorgänger eine nicht renovierte Wohnung übernimmt, diesem gegenüber zur Durchführung der Dekorationsarbeiten verpflichtet. Welche Bedeutung kommt einer solchen Vereinbarung zwischen Vor- und Nachmieter im Verhältnis zum Vermieter zu? Hat eine solche Vereinbarung Auswirkungen für die Wirksamkeit einer Schönheitsreparaturklausel im neuen Vertrag? Diesen und anderen Fragen widmet sich Matthias Wendland, Privatdozent aus München, der erstmals auf dem Deutschen Mietgerichtstag spricht.

 

7. Mieterstrom

Als Mieterstrom wird Strom bezeichnet, der in Solaranlagen auf dem Dach eines Wohngebäudes erzeugt und an Letztverbraucher (insbesondere Mieter) in diesem Wohngebäude oder in Wohngebäuden und Nebenanlagen im unmittelbaren räumlichen Zusammenhang ohne Netzdurchleitung geliefert wird. Seit dem 25. Juli 2017 gibt es das Gesetz zur Förderung von Mieterstrom und zur Änderung weiterer Vorschriften des Erneuerbare-Energien-Gesetzes. Iris Behr vom Darmstädter Institut Wohnen und Umwelt ist Co-Autorin des ersten Praxishandbuchs zum Thema Mieterstrom und präsentiert in diesem Arbeitskreis das neue Gesetz.

 

8. Schimmel in der Wohnung

Schimmel in der Mietwohnung ist ein Massenphänomen. An ihm entzündet sich oftmals ein Streit darüber, ob er durch falsches Heizen und Lüften des Mieters oder durch die Bauwerksubstanz bedingt ist. Die Aufklärung ist schwierig und teuer, die rechtlichen Rahmenbedingungen sind oftmals unklar. Der Bundesgerichtshof wird am 5.12.2018 in den Verfahren VIII ZR 271/17 und VIII ZR 67/18 (BGH Pressemitteilung Nr. 116/2018) hoffentlich wichtige Weichenstellungen geben. Hierzu wird ElmarStreyl, Vorsitzender Richter am LG Krefeld eine kurze Einführung geben. Schwerpunkt des Arbeitskreises wird es aber sein, die Zusammenhänge zwischen den bei Errichtung eines Gebäudes herrschenden Baustandards, dem Wohnverhalten (Heizung und Lüftung) des Mieters und der Entstehung von Schimmel zu klären. Auch die Gesundheitsgefahren von Schimmel werden beleuchtet. Als Referenten konnten wir WolfgangLorenz aus Düsseldorf gewinnen, Mitglied der Innenraumlufthygiene-Kommission des Umweltbundesamtes und Mitverfasser des Schimmelleitfadens des Umweltbundesamtes.

 

Vorträge am Samstag

Die Sozialklausel in Zeiten der Wohnungsnot

VorsRiLG Hubert Fleindl, München

Dem Generalthema des Mietgerichtstages widmet sich am Samstagmorgen auch Hubert Fleindl vom Landgericht München, wenn er die Bedeutung der kündigungsrechtlichen Sozialklausel (§ 574 BGB) in Zeiten der Wohnungsnot hinterfragt.

 

Fiktive Schadensberechnung im Mietrecht

Prof. Dr. Thomas Riehm, Passau

Vor allem im Kreise der Anwaltschaft fragt man sich, ob die grundlegende Entscheidung des VII. Zivilsenats des BGH vom 22. Februar 2018 (VII ZR 46/17, NJW 2018, 1463), nach der im Werkvertragsrecht der Umfang eines Schadensersatzanspruchs nicht auf Grundlage der fiktiven Mängelbeseitigungskosten berechnet werden kann, auch Auswirkungen auf das Mietrecht haben könnte. Dazu wird sich am Samstagmorgen der Passauer Universitätsprofessor Thomas Riehm positionieren.

 

Modernisierungsmieterhöhung und Abwehrrechte des Mieters

Prof. Dr. Beate Gsell, München

VorsRiLG Astrid Siegmund, Berlin

Dem Gesetzgeber geht es beim Erlass des im Gesetzgebungsverfahren befindlichen Mietrechtsanpassungsgesetzes in besonderem Maße um die Begrenzung der Mieterhöhung nach Modernisierung und die Bekämpfung von Missbrauchstatbeständen - das Schlagwort des „Herausmodernisierens“ macht die Runde. Vorstand und Beirat unseres Vereins haben deshalb Beate Gsell, Professorin an der Universität München, und Astrid Siegmund, Vorsitzende Richterin am Landgericht Berlin, gebeten, die Probleme der Modernisierungsmieterhöhung und der Abwehrrechte des Mieters in einer Art Streitgespräch darzustellen. Während Frau Gsell die Position der Vermieterin einnehmen wird, vertritt Frau Siegmund die Interessen der Mieterin.