Vortragsthemen und Arbeitskreise im Detail

Vorträge am Freitag Vormittag

Die Entwicklung des Wohnraummietrechts seit 2001

Prof. Dr. Ulf Börstinghaus, Dortmund/Bielefeld

Den Auftakt zum 20. Mietgerichtstag macht am Freitagmorgen Ulf Börstinghaus mit einem Plenumsvortrag zur Entwicklung des Wohnraummietrechts seit der grundlegenden Mietrechtsreform vom Herbst 2001. Er zeichnet die großen Linien nach, die sich zum einen durch die Tätigkeit des Gesetzgebers, zum anderen durch die Rechtsprechung des VIII. Zivilsenats entwickelt haben. Man kann sich durchaus fragen, ob von all den Gesetzesreformen, die zu Beginn des Jahrtausends verabschiedet wurden, nicht etwa die Mietrechts- oder Schuldrechtsreform den größten Einfluss auf die Entwicklung des Wohnraummietrechts genommen haben, sondern vielmehr die ZPO-Reform, die dem Bundesgerichtshof seit 2002 durch die Einführung der Zulassungsrevision eine ganz andere Bedeutung für mietrechtliche Verfahren zugewiesen hat, die bei einem Amtsgericht ihren Anfang genommen haben.

 

Verhaltensauffällige oder suizidgefährdete Mieter

1. Erkenntnisverfahren, RiLG Dr. Benjamin Schindler, München
2. Vollstreckungsverfahren, VorsRiLG Dr. Frank Zschieschack, Frankfurt a.M.
Zwei weitere Richter, Benjamin Schindler aus München und Frank Zschieschack aus Frankfurt behandeln im Anschluss eine Problematik, die die Praxis in Zeiten angespannter Wohnungsmärkte immer wieder und zunehmend beschäftigt. Es geht um den Umgang mit verhaltensauffälligen oder suizidgefährdeten Mietern, die mit der Kündigung ihres Vertrags konfrontiert werden. Hier stellen sich zahlreiche materiell-rechtliche und prozessuale Fragen sowohl im Erkenntnis- als auch im Vollstreckungsverfahren. Das Programm lässt hier viel Raum und Zeit für die Diskussion im Goldsaal.

 

Arbeitskreise am Freitag nachmittag, Block I

1. Gewerberaummiete: Mieterpflichten in Nebenverträgen
In der Praxis der Vertragsgestaltung im Gewerberaummietrecht stellt man zunehmend fest, dass einzelne Pflichten des Mieters nicht mehr im Mietvertrag selbst geregelt, sondern ausgelagert werden. Sie finden sich dann in Satzungen von Vereinen oder Gesellschaftsverträgen. Der Unternehmer als Mieter wird zum Mitglied einer Gesellschaft oder eines Vereins und über diesen Umweg verpflichtet. Als Stichwort mag die Pflichtmitgliedschaft in einer Werbegemeinschaft für das Objekt dienen. Hubert Schmidt beschäftigt sich bei seinem Einführungsreferat mit gesellschaftsrechtlichen und AGB-rechtlichen Problemen solcher Konstruktionen.

 

2. Betriebskosten bei mangelhafter Mietsache
Werner Hinz geht im Einführungsreferat zu diesem Arbeitskreis der Frage nach, welche Auswirkungen Mängel der Mietsache auf die Betriebskosten haben. Dabei geht es einmal um die Berücksichtigung der geminderten Miete bei der Abrechnung über die Betriebskosten, zum anderen um die rechtlichen Grenzen der Belastung des Mieters mit Betriebskosten für Einrichtungen, die mangelbedingt nicht oder schlecht funktionieren. Zu denken ist auch an die schlechterbrachte Dienstleitung, etwa eines Reinigungs- oder Wachdienstes, die Gegenstand der Betriebskosten ist.

 

3. Erhaltung, Ersetzung und Modernisierung aus technischer und juristischer Sicht
Kirsten David, Doktorandin der Bauökonomie an der Hamburger Hafencity Universität, stellt in diesem Arbeitskreis ihren Ansatz zur sachgerechten Identifikation von Erhaltungs- und Modernisierungskosten bei energetischer Sanierung unter dem Regime der §§ 559 ff. BGB vor. Der mietrechtliche Impuls von Rolf Bosse zum aktuellen Stand der Dinge in Rechtsprechung und Literatur verdeutlicht, dass der rechtswissenschaftliche Diskurs zur energetischen Modernisierung im Bestand interdisziplinär geführt werden muss.

 

4. Kosten der Unterkunft
In Deutschland haben 9,3 % der Haushalte (3,8 Mio. von insgesamt 40,7 Mio. Haushalten) einen Anspruch auf Übernahme der Kosten für Unterkunft und Heizkosten (KdU) nach § 22 SGB II. Zwar zahlt die Kommune die Miete, ist in aller Regel aber nicht Partei des Mietvertrages. Aus sozialrechtlicher Sicht stellt Sabine Knickrehm, Vorsitzende Richterin am Bundessozialgericht, dar, von welchen Voraussetzungen der Anspruch abhängt und welche aktuellen Probleme sich stellen. Diskutiert werden sollen aber auch die mietrechtlichen Auswirkungen dieses "Dreiecksverhältnisses" auf Kündigung, Mietminderung, Kautionszahlung, Mieterhöhung oder Betriebskosten. Hierzu erfolgt eine Einführung von Beate Flatow, Vizepräsidentin des AG Kiel.

 

Arbeitskreise am Freitag nachmittag, Block II

5. Gewerberaummiete: Sicherung von Ansprüchen der Vertragsparteien
Mietsicherheiten werden oftmals unreflektiert vereinbart, deren wahrer Wert stellt sich dann erst in der Krise heraus. Für die praktisch bedeutsamen Vermietersicherheiten sollen von Hans Reinold Horst die rechtlichen und tatsächlichen Vor- bzw. Nachteile untersucht werden, insbesondere deren Realisierbarkeit in der Insolvenz. Fragen des unterschiedlichen Verjährungslaufs von gesichertem Anspruch und Anspruch aus der Sicherheit können ebenfalls bedeutsam sein. Aus Mietersicht soll die Mieterdienstbarkeit beleuchtet werden.


6. Schätzung von Betriebskosten
Um die Betriebskosten gesetzes- bzw. vereinbarungsgemäß auf die Mieter zu verteilen, bedarf es einer Vielzahl von Einsatzgrößen. Ist eine dieser Einsatzgrößen unbekannt, gelingt die Verteilung nicht so, wie vom vertraglichen oder gesetzlichen Regelungsmodell vorgesehen. In diesen Fällen schätzt die Praxis, ohne dies groß zu hinterfragen. Dies soll in dem Referat von Beate Heilmann geschehen: Darf überhaupt geschätzt werden und wenn ja, in welchen Konstellationen und nach welchen Maßstäben?


7. Digitalisierung im Mietverhältnis
Die Digitalisierung erreicht auch das Mietverhältnis. Verträge werden unter Verwendung elektronischer Kommunikationsmittel geschlossen, Wohnungsanzeigen digital präsentiert, Besichtigungen erfolgen via Internet, ohne dass sich der Mietinteressent an Ort und Stelle befindet. Frank Weiler von der Universität Bielefeld geht der Frage nach, ob digitale Prozesse mit den geltenden (alten) Vorschriften und Kategorien der Rechtsgeschäftslehre und des Mietrechts zu bewältigen sind. Reicht es etwa für die Mitteilung der Betriebskostenabrechnung nach § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB aus, dass der Vermieter die Daten in einer „cloud“ bereithält?


8. Saldoklage und materielle Rechtskraft – Mietrückstände und weitere Ansprüche
Mit Urteil vom 9.1.2013 (VIII ZR 94/12) hat der BGH entgegen einer weit verbreiteten Meinung in der Instanzrechtsprechung eine Klage für hinreichend bestimmt und damit für zulässig gehalten, in der der Kläger seine Forderung für einen angegebenen Zeitraum nur insgesamt beziffert, nicht aber angegeben hatte, wie sich der Betrag auf die einzelnen Monate verteilte. Diese Entscheidung ist in der Praxis vielfach auf Unverständnis und Ablehnung gestoßen. Sie soll von Astrid Siegmund, näher beleuchtet werden: Für welche Klagesituationen ist sie relevant? Wie weit reicht die Rechtskraftwirkung einer Saldoklage? Muss der Vermieter seine Forderung ggf. für die Begründetheit der Klage nach Zeitabschnitten aufschlüsseln und wenn ja, wie?  Hat die Abrechnungsreife bzw. die Abrechnung der Betriebskosten einen Einfluss? Welche Bedeutung hat es, wenn noch andere Forderungen des Vermieters oder Gegenforderungen des Mieters bestehen? Eine besondere Rolle spielen in der Praxis die sog. Mieterkontoblätter, die einem Kontokorrent ähneln und in die etwa auch Zinsen oder andere Forderungen des Vermieters eingestellt werden. Welche rechtliche bzw. prozessuale Relevanz haben derartige Mieterkontoblätter? Reicht etwa eine bloße Bezugnahme zur Begründung einer Zahlungsforderung oder gar einer Kündigung aus?

 

Vorträge am Samstag

„Mietpreisbremse-Verordnungen“ – Begründung und Wirksamkeit
RA Dr. Johann-Frederik Schuldt, Berlin
Es beginnt Johann-Frederik Schuldt aus Berlin, der erstmals in Dortmund spricht und soeben eine sehr lesenswerte Dissertation zum Thema „Mietpreisbremse“ veröffentlicht hat. Er setzt sich in seinem Referat mit den einzelnen jüngst ergangenen Gerichtsurteilen zur unzureichenden Begründung der Landesverordnungen zur sogenannten Mietpreisbremse auseinander und hinterfragt, welche Rechtswirkung etwa einer nachgereichten oder nachträglich veröffentlichten Verordnungsbegründung zukommt. Sollte die einzelne Verordnung mangels hinreichender Begründung tatsächlich unwirksam sein, stellt sich die Frage nach dem Verbrauch der Fünfjahresfrist aus § 556d Abs. 2 BGB.

 

E-Mobilität
RiOLG Wolfgang Dötsch, Köln
Anschließend beschäftigt sich der Kölner Richter Wolfgang Dötsch, ausgewiesener Experte im Wohnungseigentumsrecht, mit den neuen Rechtsfragen, die die E-Mobilität mit sich bringt. Das Thema liegt an der Schnittstelle von Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht. In beiden Rechtsgebieten wirft die Installation von Ladestationen für Automobile ohne Verbrennungsmotor neue Fragen auf, die entweder mit dem bestehenden Recht gelöst werden können oder den Erlass neuer Normen erfordern. Besteht im Mietrecht eine mit § 554a BGB vergleichbare Situation? Seit September 2016 gibt es einen vom Bundesrat verantworteten „Entwurf eines Gesetzes zur Änderung des Wohnungseigentumsgesetzes und des Bürgerlichen Gesetzbuchs zur Förderung der Barrierefreiheit und Elektromobilität“.

 

Der Wohnraumvermieter als Unternehmer
Wiss. Ass. Dr. Matthias Fervers, München
Nach einer Kaffeepause spricht Matthias Fervers von der Universität München, der schon auf dem letzten Mietgerichtstag einen beeindruckenden Vortrag gehalten hat, zu dem viel diskutierten und für die Praxis enorm wichtigen Thema, wann ein Wohnraumvermieter als Unternehmer im Sinne des § 14 BGB einzustufen ist. Der Deutsche Mietgerichtstag hat sich in der Vergangenheit immer wieder mit dem Einfluss des Verbraucherprivatrechts und damit des Europäischen Privatrechts auf das Wohnraummietrecht beschäftigt. Erinnert sei etwa an die Vorträge von Beate Gsell und Wolfgang Hau. Ob die Besonderheiten der AGB-Kontrolle nach § 310 Abs. 3 BGB oder das verbraucherprivatrechtliche Widerrufsrecht in der Wohnraummiete zur Anwendung kommen, hängt stets von der grundlegenden Entscheidung ab, ob der einzelne Vermieter als Unternehmer zu qualifizieren ist. Dabei dürfte zwar klar sein, dass Vermieter nicht stets Unternehmer sind sondern auch Verbraucher sein können. Wann überschreiten sie aber die Schwelle zum Profi?

 

Die möblierte Wohnung
Prof. Dr. Arnold Lehmann-Richter, Berlin
Die Einführung der sogenannten Mietpreisbremse hat die rechtlichen Probleme im Umgang mit möblierten Wohnungen wieder in den öffentlichen Fokus gebracht (siehe auch jüngst SZ vom 13. Oktober 2017). Es fragt sich etwa, wie man die ortsübliche Vergleichsmiete für eine möblierte Wohnung bestimmt, ob und gegebenenfalls in welcher Höhe der Vermieter einen Aufschlag machen darf und ob es einen separaten Teilmarkt für solche Wohnungen gibt. Auch hinsichtlich der Minderung der Miete treten besondere Probleme auf. Wer ist für die Reparatur von vermieteten Geräten zuständig und wie hat der Mieter mit dem Mobiliar des Vermieters umzugehen, wenn er eigens benutzen möchte?