Mietrechtsänderungsgesetz 2011/2012

Das Mietrechtsänderungsgesetz vom 11. März 2013 ist am 18. März 2013 im Bundesgesetzblatt (BGBl I 434) verkündet worden. Es ist mit unwesentlichen Ausnahmen am 1. Mai 2013 in Kraft getreten.

Die gesetzlichen Neuregelungen durch das Mietrechtsänderungsgesetz 2013 werden naturgemäß zunächst in der Literatur dargestellt. Dabei handelt es sich sowohl um Übersichtsbeiträge wie auch um die Darstellung ausgewählter Einzelprobleme.

Der Deutsche Mietgerichtstag versucht Ihnen an dieser Stelle die Übersicht über die bisherigen Veröffentlichungen zu geben.

CDU/CSU und FDP haben in ihrem Koalitionsvertrag von 2009 Folgendes vereinbart:

Energieeffizienz
Der weltweite Energieverbrauch wird in den nächsten Jahren drastisch zunehmen. Daher wollen wir durch marktorientierte und technologieoffene Rahmenbedingungen, die stärker auf Anreiz und Verbraucherinformation und weniger auf Zwang setzen, die enormen Potentiale im Bereich Energieeffizienz heben. Hierzu zählen insbesondere: die marktwirtschaftliche 1:1 Umsetzung der Energiedienstleistungsrichtlinie, die Stärkung der Energiekompetenz der Verbraucher etwa durch unbürokratische Kennzeichnung des Energieverbrauchs bei energierelevanten Produkten, eine Energieinitiative Mittelstand (Investitionsanreize durch Änderungen im Mietrecht und im Energiecontracting, Fortsetzung der Programme zur Energieberatung, kostenneutrale Vereinfachung der Fördermodelle in der Gebäudesanierung).

Gebäudesanierung und Einsatz erneuerbarer Energien im Wärmebereich
Die Sanierung des Gebäudebestandes birgt ein hohes Potential zur Erreichung der deutschen Klimaschutzziele und trägt dazu bei, den geänderten Ansprüchen an den Wohnungsstandard - auch infolge der Alterung der Gesellschaft - Rech nung zu tragen. Die Steigerung der Energieeffizienz von Gebäuden und der vermehrte Einsatz erneuerbarer Energien zur Wärmeerzeugung in Gebäuden senken die CO2-Emissionen. Wir werden das CO2-Gebäudesanierungsprogramm wirkungsvoller ausgestalten, um die derzeitige Sanierungsquote zu steigern. Die Hürden im Mietrecht für eine energetische Sanierung zum gemeinsamen Vorteil von Eigentümern und Mietern werden gesenkt, die bestehenden Möglichkeiten der gewerblichen Wärmelieferung (EnergieContracting) im Mietwohnungsbereich erweitert. Baumaßnahmen, die diesem Zweck dienen, sind zu dulden und sollen nicht zur Mietminderung berechtigen.

Mietrecht
Wir wollen das Mietrecht auf seine Ausgewogenheit hin überprüfen und dabei seinen sozialen Charakter wahren. Wir wollen klima- und umweltfreundliche Sanierungen erleichtern und dabei die freie Entscheidung des Vermieters beibehalten. Baumaßnahmen, die diesem Zweck dienen, sind zu dulden und berechtigen nicht zur Mietminderung. Mietnomadentum sowie Luxussanierungen zum Zwecke der Entmietung werden wir wirksam begegnen. Die Kündigungsfristen für Vermieter und Mieter sollen einheitlich sein. Mietrechtliche Ansprüche müssen auch wirksam vollstreckt werden können. Zweckgebundene staatliche Transferleistungen zu den Wohnkosten müssen auch tatsächlich den Vermieter erreichen.

Im Bundesministerium der Justiz ist daraufhin im Herbst 2010 ein Diskussionsentwurf entwicklet worden, den Sie hier herunterladen können.

Am 11. Mai 2011 hat das Bundesjustizministerium einen Referentenentwurf für ein Mietrechtsänderungsgesetz vorgelegt. Der Entwurf unterscheidet sich in einigen wesentlichen Punkten vom Diskussionsentwurf vom Herbst 2010. Im Bereich der energetischen Modernisierung ist es zu Verschiebungen gekommen. Der Ausschluss der Mietminderung wegen Beeinträchtigungen wegen energetischer Modernisierung ist auf drei Monate befristet worden. Ganz neu ist die Möglichkeit im laufenden Zahlungsverfahren wegen der nach Rechtshängigkeit neu fällig werdenden Mieten eine Hinterlegungsanordnung (§ 302a Entw. ZPO) bei Gericht zu beantragen, deren Nichtbefolgung dann sogar die Räumung durch einstweilige Verfügung (§ 940a Abs. 3 Entw. ZPO) zur Folge haben soll.

Den Text des Entwurfes können Sie hier herunterladen. Eine Gegenüberstellung der alten und neuen Vorschriften finden Sie hier.

Am 25. Oktober 2011 hat das Bundesjustizministerium einen neuen Entwurf für einen Referentenentwurf für ein Mietrechtsänderungsgesetz vorgelegt. Der Entwurf unterscheidet sich in einigen Punkten vom Entwurf aus Mai 2011.

Den Text des Entwurfes können Sie hier herunterladen.

Eine Gegenüberstellung derzur Zeit geltenden Regelungen mit den neuen Vorschlägen finden Sie hier.

Am 17. 11.2011 hat das Bundesjustizministerium den offiziellen Referentenentwurf vom 25.10.2011 an die Verbände, u.a. auch an den Deutschen Mietgerichtstag e.V.B, verschickt und eine Frist zur Stellungnahme bis zum 17.1.2012 eingeräumt.

In dem Anschreiben heißt es auszugsweise wörtlich:

"Bei dem Entwurf in der Fassung vom 11. Mai 2011, der vielfach bereits vorliegt, handelte es
sich um ein für die regierungsinterne Abstimmung bestimmtes Dokument. Der nunmehr versandte
Entwurf vom 25. Oktober 2011 unterscheidet sich - neben eher technischen Änderungen und redaktionellen Anpassungen - von der früheren Entwurfsfassung insbesondere in folgenden Punkten:

Energetische und klimaschützende Maßnahmen (Tatbestände / Duldung / Minderungsausschluss
/ Mieterhöhung); insbesondere „Fotovoltaikanlagen-Fälle":
1. Die Legaldefinitionen werden weiter ausdifferenziert (§ 555b Nr. 1 bis 7 BGB): Maßnahmen zum Energiesparen bzw. zur Energieeffizienz mit Bezug zur Mietsache erhalten nun in Nummer 1 einen eigenen Tatbestand (Beispiel: Dämmung der Gebäudehülle, Modernisierung der Heizungsanlage, Fensteraustausch).
2. Nummer 2 regelt jetzt - deutlich hiervon geschieden - sonstige energetische und klimaschützende
Maßnahmen (Beispiel: Fotovoltaikanlage auf dem Dach des Miethauses zur Erzeugung von Strom und Einspeisung in das allgemeine Stromnetz gegen Vergütung).
3. Dies hat Folgen für den Minderungsausschluss und die Mieterhöhung: Diese Bestimmungen (§ 536 Absatz 1a BGB und § 559 Absatz 1 BGB) sind nur für mietsachenbezogene Maßnahmen nach Nummer 1 anzuwenden. Mit anderen Worten: Maßnahmen nach Nummer 2 sind hiernach zwar vom Mieter zu dulden, führen aber
nicht zum Minderungsausschluss und berechtigen nicht zur Mieterhöhung.

Prozessuale und zwangsvollstreckungsrechtliche Vorschriften:
4. Die Vorschriften wurden überarbeitet. Zu erwähnen ist insbesondere, dass die Hinterlegungsanordnung (§ 302a ZPO) weiterhin hohe Erfolgsaussicht wegen des künftig fälligen Nutzungsentgelts voraussetzt, also insbesondere keine Gegenrechte des Mieters ersichtlich sein dürfen. Diese künftigen Entgelte müssen aber nicht mehr zwingend im Wege der Klageerweiterung, sondern können auch als Klage auf künftige Leistung (§ 259 ZPO) geltend gemacht werden. Außerdem wurde zum Schutz des Mieters ein Schadensersatzanspruch vorgesehen, wenn sich die Hinterlegungsanordnung nachträglich als unrichtig erweist

Der Entwurf ist in der Bundesregierung noch nicht abgestimmt. Im Ressortkreis werden im Kontext der energetischen Gebäudesanierung neben anderen Punkten auch zwei Fragen diskutiert: Es ist zum einen zu erwägen, ob die energetische Beschaffenheit von Wohnraum als Merkmal der ortsüblichen Vergleichsmiete ausdrücklich in § 558 Absatz 2 BGB aufgenommen werden soll, um Anreize für Investitionen in energetische Modernisierungen zu setzen. Dies wird auch unter dem Stichwort „ökologischer Mietspiegel" diskutiert. Zum anderen ist zu prüfen, ob mit der Zulässigkeit der Umlage von Kosten für das Betriebsführungs-Contracting im Rahmen von § 556c BGB-RefE klimaschutzrelevante Effizienzgewinne erzielt werden können oder ob hierfür Effizienzsteigerungen nötig sind, die mit einer Erneuerung des Wärmeerzeugers vergleichbar sind."

Der Vorstand des Deutschen Mietgerichtstages e.V. hat auf seiner Klausurtagung in Fulda am 12./13. Januar 2012 unter Berücksichtigung der Beratungen der außerordentlichen Mitgliederversammlung am 30. Juni 2011 in Hannover eine Stellungnahme zum Referentenentwurf eines Mietrechtsänderungsgesetzes erarbeitet und dem BMJ zugeleitet.

Da Bundeskabinett hat auf seiner Sitzung am 24. Mai 2012 den Entwurf eines Mietrechtsänderungsgesetzes beschlossen und dem Bundesrat im Gesetzgebungsverfahren zugeleitet (BR-Drs. 313/12). Es wird erwartet, dass der Entwurf dort noch vor der parlamentarischen Sommerpausen beraten wird. Anschließend wird die Bundesregierung eine Stellungnahme zum Beschluss der Bundesregierung abgeben. Die erste Lesung im Bundestag wird für die letzte Septemberwoche erwartet.

Inhaltlich hat sich im Vergleich zum Referentenentwurf nur wenig verändert. Aus der Hinterlegungsanordnung gem. § 302a ZPO ist eine Sicherungsanordnung gem. § 283a ZPO geworden. Es sind jetzt alle Formen der Sicherheitsleistung zugelassen. Die Entscheidung ist rechtsmittelfähig.

Eine Gegenüberstellung der zur Zeit geltenden Regelungen mit den neuen Vorschlägen finden Sie hier.

Der Bundesrat hat auf seiner Sitzung am 6. Juli 2012 über den vorgelegten Gesetzentwurf beraten und eine Stellungnahme abgegeben. Die Tagesordnung mit der zusammenfassenden Stellungnahme finden Sie hier, den Beschluss des Bundesrates hier und die Stellungnahmen der verschiedenen Ausschüsse des Bundesrates finden Sie hier. Der Bundesrat hat nicht alle Empfehlungen seiner Ausschüsse in den Beschluss übernommen.

ie Bundesregierung hat eine Gegenäußerung zu den erheblichen bedenken des Bundesrates abgegeben. Diese finden Sie hier. Die erste Lesung ist für den 27.9.2012 im Bundestag terminiert. Anschließend wird das Verfahren federführend an den Rechtsausschuss verwiesen.

Am 27. September 2012 hat im Deutschen Bundestag die 1. Lesung des Mietrechtsänderungsgesetzes stattgefunden. Das stenografische Plenarprotkoll der 195 Sitzung des Deutschen Bundestages finden Sie hier. Das Gesetz wurde an die Ausschüsse verwiesen. Federführend ist der Rechtsausschuss gewesen.

Am 15.10.2012 hat der Rechtsausschuss des Deutschen Bundestages eine Sachverständigenanhörung durchgeführt. Die Stellungnahmen aller Sachverständigen finden Sie hier.

Geplant waren für den 8./9.11.2012 die zweite und dritte Lesung und am 14.12.2012 die Beratung im Bundesrat. Diese letzten Termine sind zur Zeit nicht bestätigt, da auf Grund der Sachverständigenanhörung weiterer Beratungsbedarf bestehen soll.

Eine Einigung im Rechtsausschuss konnte wohl nicht erzielt werden. Die Fraktionen der CDU/FDP haben mit ihrer Mehrheit Änderungsanträge beschlossen. Es ist zu erwarten, dass das Gesetz in der Fassung der Änderungsanträge am Donnerstag den 13.12.2012 von Deutschen Bundestag verabschiedet wird.

Der Rechtsausschuss hat in allerletzter Sekunde vor der 2. und 3. Lesung im Bundestag am 12.12.2012 einen Beschlussvorschlag vorgelegt. Darin wurden nochmals Änderungen auch was die Änderungsanträge der CDU/FDP Fraktion angeht vorgenommen.

Der Deutsche Bundestag hat am 13.12.2012 nach kurzer Aussprache in namentlicher Abstimmung in 2. und 3. Lesung das Mietrechtsänderungsgesetz in der Fassung der Beschlussempfehlung des Rechtsausschusses beschlossen. Im Plenarprotokoll der 214. Sitzung des Deutschen Bundestages beginnt die Mitschrift ab Seite 107 unten rechts. Eine Synopse von altem und neuen Recht finden Sie hier.

Der Rechtsausschuss des Bundesrates hat zur Vorbereitung der Bundesratssitzung am 1. Februar 2013 eine Stellungnahme zum Beschluss des Deutschen Bundestages vom 13.12.2012 erarbeitet, die Sie hier finden.

Unter TOP 13 hat der Bundesrat in seiner Sitzung vom 1. Februar 2013 das Mietrechtsänderungsgesetz behandelt. Er hat keinen Einspruch erhoben, so dass kein Vermittlungsverfahren erforderlich wurde. Das Gesetz kann jetzt verkündet werden.

In § 556c BGB ist eine Ermächtigungsgrundlage enthalten wonach die Bundesregierung ermächtigt wird durch Rechtsverordnung ohne Zustimmung des Bundesrates Vorschriften über Wärmelieferverträge, die bei einer Umstellung nach Absatz 1 geschlossen werden, sowie für die Anforderungen nach den Absätzen 1 und 2 zu erlassen. Hierbei sollen nach der Ermächtigungsgrundlage die Belange von Vermietern, Mietern und Wärmelieferanten angemessen berücksichtigt werden.

Am 15. Februar 2013 hat das Bundesjustizministerium einen Entwurf für eine "Verordnung über die Umstellung auf gewerbliche Wärmelieferung für Mietwohnraum" an die Verbände mit der Möglichkeit zur Stellungnahme bis zum 15.3.2013 verschickt. Den Entwurf finden Sie hier.

Am 13. Juni 2013 wirde die "Verordnung über die Umstellung auf gewerbliche Wärmelieferung für Mietwohnraum" vom 7. Juni 2013 im Bundesgesetzblatt verkündet (BGBl I 1509). Im Bundesanzeiger vom 20.6.2013 wurde die amtliche Begründung für die Verordnung abgedruckt.