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Betrachtungszeitraum für ortsübliche Vergleichsmiete verlängert

Am 21.12. wurde das Gesetz zur Verlängerung des Betrachtungszeitraums für die ortsübliche Vergleichsmiete verkündet (BGBl I Nr. 52 S. 2911), mit dem der in § 558 Abs. BGB bisher vorgesehene vierjährige Betrachtungszeitraum für die Ermittlung der örtsüblichen Vergleichsmiete auf sechs Jahre verlängert wird. Das Gesetz tritt am 1.1.2020 in Kraft.

Die Übergangsregelung lautet wie folgt: 

"(1) Mietspiegel können auch nach dem 31. Dezember 2019 nach § 558 Absatz 2 Satz 1 des Bürgerlichen Gesetzbuchs in der bis dahin geltenden Fassung neu erstellt werden, wenn der Stichtag für die Feststellung der ortsüblichen Vergleichsmiete vor dem 1. März 2020 liegt und der Mietspiegel vor dem 1. Januar 2021 veröffentlicht wird. Mietspiegel, die nach Satz 1 neu erstellt wurden oder die bereits am 31. Dezember 2019 existierten, können entsprechend § 558d Absatz 2 des Bürgerlichen Gesetzbuchs innerhalb von zwei Jahren der Marktentwicklung angepasst werden.

(2) In Gemeinden oder Teilen von Gemeinden, in denen ein Mietspiegel nach Absatz 1 Satz 1 neu erstellt wurde oder in denen am 31. Dezember 2019 ein Mietspiegel existierte, ist § 558 Absatz 2 Satz 1 des Bürgerlichen Gesetzbuchs in der bis zu diesem Tag geltenden Fassung anzuwenden, bis ein neuer Mietspiegel anwendbar ist, längstens jedoch zwei Jahre ab der Veröffentlichung des zuletzt erstellten Mietspiegels. Wurde dieser Mietspiegel innerhalb von zwei Jahren der Marktentwicklung angepasst, ist die Veröffentlichung der ersten Anpassung maßgeblich.“

 

Die ortsübliche Vergleichsmiete in der jeweiligen Gemeinde wird somit weiterhin aus den Neuvermietungsmieten und veränderten Bestandsmieten der letzten 4 Jahre gebildet, wenn

 

a)        es am 31.12.2019 einen einfachen oder qualifizierten Mietspiegel gab, dem der vierjährige Betrachtungszeitraum zugrunde lag. Das gilt bis zur Veröffentlichung eines neuen Mietspiegels mit sechsjährigem Betrachtungszeitraum, maximal 2 Jahre nach Veröffentlichung des alten Mietspiegels.

 

b)        ein einfacher oder qualifizierter Mietspiegel vor dem 1.1.2021 veröffentlicht wurde, wenn dessen Stichtag zur Feststellung der ortsüblichen Vergleichsmiete vor dem 1.3.2020 lag.

 

c)         Wurde ein nach Punkt a) oder b) erstellter Mietspiegel innerhalb von zwei Jahren der Marktentwicklung angepasst, ist für den Zweijahreszeitraum die Veröffentlichung der ersten Anpassung maßgeblich

 

 

Hinweis:

Das bedeutet,

-     dass Mietspiegel einer Nachbargemeinde dann nicht als Begründungsmittel verwendet werden dürfen, wenn in den jeweiligen Gemeinden unterschiedliche Betrachtungszeiträume vorgeschrieben sind.

-      dass ein Mietspiegel mit vierjährigem Betrachtungszeitraum zwei Jahre nach seiner Veröffentlichung nicht mehr als veralteter Mietspiegel zur Begründung herangezogen werden darf, da er von da an von einem falschen Begriff der ortsüblichen Vergleichsmiete ausgeht.

 

 

 

Konsequenzen hat dies auch für die Höhe der maximal zulässigen Wiedervermietungsmiete gem. §§ 556d BGB. Auch hier hängt die Höhe des Ausgangswertes, der um 10% überschritten werden darf, vom maßgeblichen Betrachtungszeitraum ab. Es gibt also eine weitere Differenzierung bei der Ermittlung der maximal zulässigen Wiedervermietungsmiete.