Das Mietrechtsnovelierungsgesetz

Kabinettsentwurf Stand 1.10.2014

Das Bundeskabinett hat in seiner Sitzung am 1. Oktober 2014 den Entwurf des Mietrechtsnovellierungsgesetzes beschlossen. Das Gesetz enthält die sog. Mietpreisbremse und setzt das "Bestellerprinzip" im Maklerrecht um. Der Entwurf enthält im Vergöleoich zum Referentenentwurf vom 18.3.2014 einige klienere aber auch bedeutende Änderunge.

Den Text des Entwurfes finde Sie hier.

 

Referentenentwurf Stand 18.3.2014

Das Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz hat am 3. April 2014 einen Referentenentwurf [PDF] mit Bearbeitungsstand 18.3.2014 an die Verbände zur Stellungnahme bis zum 23. Mai 2014 geschickt.

 

Koalitionsvertrag

Die Parteien der großern Koaltion haben für diese Legislaturperiode verschiedene Gesetzgebungsvorhaben für den Bereich des Miet- und Immobilienrechts vereinbart.

 

Im Koalitionsvertrag heißt es hierzu auszugsweise:

 

"4.2. Lebensqualität in der Stadt und auf dem Land

Gutes und bezahlbares Wohnen

Bündnis für Wohnen

Eine hohe Wohn- und Lebensqualität der Menschen in Deutschland sind ein wichtiges Ziel unserer Politik. Dem weiter wachsenden Wohnungsbedarf in den Ballungszentren und vielen Groß- und Hochschulstädten, dem notwendigen energetischen Umbau sowie den demografischen und sozialen Herausforderungen muss entsprochen werden. Dazu setzen wir auf einen wohnungspolitischen Dreiklang aus einer Stärkung der Investitionstätigkeit, einer Wiederbelebung des Sozialen Wohnungsbaus und einer ausgewogenen mietrechtlichen und sozialpolitischen Flankierung. Alle Maßnahmen werden wir in einem Aktionsprogramm zur Belebung des Wohnungsbaus und der energetischen Gebäudesanierung zusammenfassen. Wir streben dazu ein Bündnis mit den Ländern, Kommunen und allen relevanten gesellschaftlichen Akteuren an. Den Immobilienwirtschaftlichen Dialog werden wir ausbauen.

 

Wohnungsbau stärken

Die Wohnungsbauprämie und die Arbeitnehmer-Sparzulage bleiben erhalten. Für das genossenschaftliche Wohnen verbessern wir die Rahmenbedingungen und prüfen, wie der Erwerb von Genossenschaftsanteilen, die sich im Gegenzug zu Neubau verpflichten, besser gefördert werden kann.

Die Initiative zur Schaffung zusätzlichen studentischen Wohnraums setzen wir fort.

 

Liegenschaftspolitik

Einen wichtigen Beitrag für mehr Wohnbauland können nicht mehr benötigte Konversionsliegenschaften im öffentlichen Eigentum leisten. Die Bundesanstalt für Immobilienaufgaben wird die Kommunen auch weiterhin dabei unterstützen. So wird mit Rücksicht auf die vielen am Gemeinwohl orientierten Vorhaben der Kommunen, wie der Schaffung bezahlbaren Wohnraums und einer lebendigen Stadt, eine verbilligte Abgabe von Grundstücken realisiert. So können auf der Grundlage eines Haushaltvermerks Konversionsliegenschaften verbilligt abgegeben werden. Das Gesamtvolumen ist auf höchstens 100 Mio. Euro für die nächsten vier Jahre begrenzt. Zukünftig sollen zudem Kommunen zur Beschleunigung von Verkaufsverfahren gegenüber der BImA auch das Instrument von Besserungsschein verstärkt nutzen können.

 

Sozialer Wohnungsbau/Wohngeld

Wir setzen auf eine Wiederbelebung des Sozialen Wohnungsbaus. Wir unterstützen die hierfür zuständigen Länder bis Ende 2019 mit jährlich 518 Mio. Euro. Zugleich erwarten wir von den Ländern, dass sie diese Mittelzweckgebunden für den Bau neuer Sozialwohnungen, neue Sozialbindungen sowie für die sozialverträgliche Sanierung des Wohnungsbestandes einsetzen und diese Vorhaben zusätzlich mit eigenen Mitteln unterstützen – dokumentiert in einem ausführlichen Berichtssystem an den Bund.

Um Menschen mit geringeren Einkommen direkt zu helfen und gutes Wohnen zu ermöglichen, wollen wir die Leistungen des Wohngeldesweiter verbessern, indem wir Leistungshöhe und Miethöchstbeträge an die Bestandsmieten- und Einkommensentwicklung anpassen.

 

Bezahlbare Mieten

Damit Wohnraum insbesondere in Städten mit angespannten Wohnungsmärkten bezahlbar bleibt, räumen wir den Ländern für die Dauer von fünf Jahren die Möglichkeit ein, in Gebieten mit nachgewiesenen angespannten Wohnungsmärkten bei Wiedervermietung von Wohnraum die Mieterhöhungsmöglichkeiten auf maximal 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete zu beschränken. Erstvermietungen in Neubauten sowie Anschlussvermietungen nach umfassenden Modernisierungen sind davon ausgeschlossen. Die mögliche Wiedervermietungsmiete muss mindestens der bisherigen Miethöhe entsprechen können. Die Ausweisung dieser Gebiete durch die Länder soll an die Erarbeitung eines Maßnahmenplans zur Behebung des Wohnungsmangels in den Gebieten gekoppelt werden. Es bleibt bei der geltenden Regelung zur Begrenzung von Erhöhungen der Bestandsmieten auf 15 Prozent bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete (sog. „Kappungsgrenze“) in von den Ländern ausgewiesenen Gebieten innerhalb von drei Jahren.

 

Künftig sollen nur noch höchstens 10 Prozent - längstens bis zur Amortisation der Modernisierungskosten - einer Modernisierung auf die Miete umgelegt werden dürfen. Durch eine Anpassung der Härtefallklausel im Mietrecht (§ 559 Abs. 4 BGB) werden wir einen wirksamen Schutz der Mieter vor finanzieller Überforderung bei Sanierungen gewährleisten.

 

Wir werden für alle Rechtsgebiete klarstellen, dass nur die tatsächliche Wohn- bzw. Nutzfläche Grundlage für Rechtsansprüche z. B. für die Höhe der Miete, für Mieterhöhungen sowie für die umlagefähigen Heiz- und Betriebskosten sein kann.

 

Wir sorgen dafür, dass im Mietspiegel die ortsübliche Vergleichsmiete auf eine breitere Basis gestellt und realitätsnäher dargestellt wird.

 

Wir halten wirksame Instrumente gegen grobe Vernachlässigung von Wohnraum durch den Eigentümer für notwendig. Wir werden entsprechende Regelungen prüfen.

 

Für Maklerleistungen wollen wir klare bundeseinheitliche Rahmenbedingungen und ebenso Qualitätssicherung erreichen. Vermieter und Mieter sollen weiter als Auftraggeber auftreten können. Dabei gilt das marktwirtschaftliche Prinzip: wer bestellt, der bezahlt. Wir wollen im Maklerrecht Anreize für eine bessere Beratung des Verbrauchers beim Immobilienerwerb schaffen. Hierzu streben wir als weitere Option des Verbrauchers eine erfolgsunabhängige Honorierung entsprechend dem Beratungsaufwand an. Zudem wollen wir einen Sachkundenachweis einführen und Standards aus anderen Beratungsberufen auf das Maklergewerbe übertragen. Wir werden berufliche Mindestanforderungen und Pflichtversicherungen für Wohnungsverwalter und Immobilienmakler verankern."

 

Die Umsetzung des mietrechtlichen Teils soll in zwei Tranchen erfolgen.