über den Deutschen Mietgerichtstag e.V.

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Aktuelles, Informationen und Berichte

NRW-Koalitionsvertrag zum Mietrecht

Der Koalitionsvertrag der schwarz-gelben Landesregierung enthält zum Mietrecht folgende Vereinbarungen:

 

"Die Mietpreisbremse hat in Nordrhein-Westfalen ihren Zweck nicht erfüllt. Sie hat nicht

die Mieten gebremst, sondern private Investitionen in den Wohnungsbau. Um das Angebot

auf dem Wohnungsmarkt zu vergrößern und für mehr bezahlbaren Wohnraum

zu sorgen, wollen wir private Investitionen wieder attraktiver machen. Dazu werden wir

die Kappungsgrenzenverordnung und die Mietpreisbegrenzungsverordnung aufheben.

Das Bundesrecht enthält bereits einen weitreichenden Mieterschutz. Darüber hinausgehende

landeseigene Regelungen sind daher nicht erforderlich. Die Kündigungssperrfristverordnung,

die Zweckentfremdungsverordnung, die Umwandlungsverordnung

werden wir aufheben, das Wohnungsaufsichtsgesetz überprüfen."

Herbstveranstaltung 2017 in Hamburg

Die diesjährige Herbstveranstaltung findet am 15. September in Hamburg statt. Vorstand und Beirat des Vereins haben sich für zwei hochaktuelle Themen entschieden, die Ansprüche der Vertragsparteien im Zusammenhang mit der Kündigung des Mietvertrags betreffen.

Wir freuen uns sehr, eine Referentin und einen Referenten gewonnen zu haben, die in ihrem beruflichen Alltag als Vorsitzende von landgerichtlichen Berufungskammern in Städten mit angespanntem Wohnungsmarkt ständig mit derartigen Fragen befasst sind und sich einen Namen in der Mietrechtsszene durch ihre Veröffentlichungen gemacht haben.

 

Die Rede ist von Astrid Siegmund, Vorsitzende Richterin am Landgericht Berlin, zu "Nutzungsentschädigung nach Beendigung des Mietverhältnisses – materielle und prozessuale Probleme", und Hubert Fleindl zu "Der Kündigungsfolgeschaden des Mieters".

Evaluation der Mietpreisbremse

Das Institut der deutschen Wirtschaft in Köln hat in einer am 25. April 2017 veröffentlichten Studie die Mietpreisbremse evaluiert.

 

Hier geht es zur Studie:

 

https://www.iwkoeln.de/studien/iw-policy-papers/beitrag/philipp-deschermeier-bjoern-seipelt-michael-voigtlaender-evaluation-der-mietpreisbremse-335632

BGH VIII ZR 292/15: Kündigung nach § 573 I BGB zu Gunsten einer sozialen Wohngruppe

Der Bundesgerichtshof hat sich heute in einer Entscheidung erneut mit der Frage befasst, unter welchen Voraussetzungen die Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses nach der Generalklausel des § 573 I BGB - hier zwecks Durchführung eines sozialen Wohngruppenprojekts durch einen Dritten - wirksam ist.

 

Eine Tochtergesellschaft des Klägers beabsichtigt, die vermieteten Gebäude im Rahmen eines "Arbeits- und Lebensprojekts" zu sanieren und umzubauen. Dabei sollen im bisherigen Mehrfamilienhaus und in der Scheune psychosoziale Wohngruppen untergebracht werden. Der Kläger möchte das Grundstück zur Verwirklichung dieses Projekts an die Tochtergesellschaft vermieten und kündigte deshalb das Mietverhältnis.

 

Der VIII. Zivilsenat des BGH hat entschieden, dass die Kündigung unwirksam ist, weil weder der vom Kläger geltend gemachte Kündigungstatbestand der Verwertungskündigung (573 II Nr. 3 BGB) vorliegt noch ein berechtigtes Interesse im Sinne von § 573 I BGB gegeben ist. Der BGH begründet dies wie folgt:

 

Der Kläger würde durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses mit den Beklagten - selbst wenn man ihm zusätzlich zu seinen wirtschaftlichen Interessen die Berufung auf die von der Gesellschaft verfolgten gemeinnützigen Interessen gestattete -  keinen Nachteil "von einigem Gewicht" erleiden. Damit überträgt der Senat seine im Urteil vom 29. März 2017 entwickelte Rechtsprechung zu den Anforderungen an die Anwendung der Generalklausel des § 573 I BGB bei einem Geschäftsbedarf des Vermieters (VIII ZR 45/16) auf weitere Fälle des Nutzungsbedarfs des Vermieters.  

 

Nach eigenen Angaben des Klägers schied eine Verwertungskündigung aus, weil dieser überhaupt nicht die Erwartung hegte, durch die Vermietung des - nach der Sanierung im Wert gestiegenen - Grundstücks an die Gesellschaft höhere Mieteinnahmen zu erzielen, sondern verfolgt vielmehr die Absicht, das Anwesen der gewerblichen Nutzung zur Umsetzung eines sozialpolitisch erwünschten Zwecks zuzuführen.

 

Bei Anwendung der danach allein noch in Betracht kommenden Generalklausel des § 573 I BGB verlangt das Gesetz eine einzelfallbezogene Feststellung und Abwägung der beiderseitigen Belange der betroffenen Mietvertragsparteien. Für die Bestimmung des berechtigten Interesses haben die Gerichte zu beachten, dass sowohl die Rechtsposition des Vermieters als auch das vom Vermieter abgeleitete Besitzrecht des Mieters von der verfassungsrechtlichen Eigentumsgarantie geschützt sind. Allgemein verbindliche Betrachtungen verbieten sich dabei. 

 

Die für die Anerkennung eines berechtigten Interesses im Sinne von § 573 I BGB* erforderliche Gewichtigkeit der geltend gemachten Belange ist zunächst davon abhängig, mit welchem Regeltatbestand das geltend gemachte Interesse am ehesten vergleichbar ist. Ausgehend von diesen Grundsätzen reicht es in den Fällen, in denen das vom Vermieter geltend gemachte Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses eine größere Nähe zum Eigenbedarfstatbestand aufweist, regelmäßig aus, dass die Vorenthaltung der Mieträume für den Vermieter einen beachtenswerten Nachteil begründet. Ist das angeführte Interesse dagegen mehr mit der von § 573 II Nr. 3 BGB erfassten wirtschaftlichen Verwertung vergleichbar, muss der Fortbestand des Wohnraummietverhältnisses für den Vermieter einen Nachteil von einigem Gewicht darstellen, der je nach Fallgestaltung auch die Intensität eines erheblichen Nachteils im Sinne von § 573 II Nr. 3 BGB erfordern kann. 

 

Der Kläger hat sein Interesse zwar (auch) darauf gerichtet, psychosoziale Wohngruppenplätze einzurichten, also am Ende die Mietwohnung aus Gründen der Gemeinnützigkeit wiederum Wohnzwecken zuzuführen. Insofern bleibt der personale Einschlag des Nutzungsinteresses jedoch deutlich hinter dem der Eigenbedarfskündigung (§ 573 II Nr. 2 BGB) zurück. Daneben verfolgt der Kläger auch (signifikante) wirtschaftliche Interessen. Zwar strebt er nicht die Erzielung höherer Mieten an, er will aber eigene Aufwendungen für die erforderlichen Sanierungs- und Umbaumaßnahmen ersparen, indem er das Grundstück der Gesellschaft zur Verwirklichung des von dieser geplanten Projekts zur gewerblichen Nutzung überlässt. Außerdem ist er als Gesellschafter an einem möglichen Gewinn beteiligt. 

Insgesamt weist die vom Kläger geltend gemachte Interessenlage damit eine größere Nähe zur Verwertungskündigung auf, so dass für die Annahme eines berechtigten Interesses an der Beendigung des Mietverhältnisses erforderlich ist, dass der Vermieter durch die Vorenthaltung der Mieträume einen Nachteil von einigem Gewicht erleidet. Diese Schwelle erreichen die vom Kläger aufgeführten Gründe jedoch nicht. Insbesondere gefährdet die Fortsetzung des Mietverhältnisses nach den vom Berufungsgericht verfahrensfehlerfrei getroffenen Feststellungen die Finanzierung und Verwirklichung des Gesamtprojekts nicht, sondern führt lediglich dazu, dass drei von insgesamt dreiundzwanzig geplanten Wohngruppenplätzen nicht geschaffen werden können. 

Save the Date: Mietgerichtstag 2020

Der Mietgerichtstag 2020 findet am 20./21. März in Dortmund statt.

BGH formuliert Leitlinien zum Umgang mit Wohnraumkündigungen wegen sog. Berufs- oder Geschäftsbedarfs (VIII ZR 45/16)

Mit Urteil vom 29. März 2017 hat der BGH entschieden, dass es - entgegen einer verbreiteten Praxis - nicht zulässig ist, den Berufs- oder Geschäftsbedarf als ungeschriebene weitere Kategorie eines typischerweise anzuerkennenden Vermieterinteresses an der Beendigung eines Wohnraummietverhältnisses zu behandeln. Die Gerichte haben vielmehr im Einzelfall festzustellen, ob ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses besteht (§ 573 Abs. 1 Satz 1 BGB).

Allerdings geben die typisierten Regeltatbestände des § 573 Abs. 2 BGB* einen ersten Anhalt für die erforderliche Interessenbewertung und -abwägung. Will der Vermieter aus nachvollziehbaren und vernünftigen Gründen die Wohnung selbst - ausschließlich oder überwiegend - zu Wohnzwecken nutzen oder sie hierfür den im Gesetz genannten Angehörigen zur Verfügung stellen, reicht bereits ein ernsthafter Nutzungsentschluss für ein vorrangiges Erlangungsinteresse des Vermieters aus (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB*). Dem – von nachvollziehbaren und vernünftigen Gründen getragenen - wirtschaftlichen Verwertungsinteresse eines Vermieters, etwa durch Veräußerung oder Abriss für einen Neubau, billigt das Gesetz hingegen nur ausnahmsweise dann Vorrang zu, wenn der Vermieter bei Fortsetzung des Mietverhältnisses erhebliche Nachteile erleiden würde (§ 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB).

Das Interesse des Vermieters, die betreffende Wohnung zu (frei-)beruflichen oder gewerblichen Zwecken selbst zu nutzen, ist von der Interessenlage her regelmäßig zwischen den genannten typisierten Regeltatbeständen anzusiedeln. Auch insoweit verbietet sich zwar eine Festlegung allgemein verbindlicher Grundsätze. Es lassen sich allerdings anhand bestimmter Fallgruppen grobe Leitlinien bilden:
So weist der Entschluss eines Vermieters, die Mietwohnung nicht nur zu Wohnzwecken zu beziehen, sondern dort zugleich überwiegend einer geschäftlichen Tätigkeit nachzugehen (sog. Mischnutzung), eine größere Nähe zum Eigenbedarf nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB auf, da er in solchen Fallgestaltungen in der Wohnung auch einen persönlichen Lebensmittelpunkt begründen will. In diesen Fällen wird es regelmäßig ausreichen, dass dem Vermieter bei verwehrtem Bezug ein beachtenswerter Nachteil entstünde - was bei einer auf nachvollziehbaren und vernünftigen Erwägungen der Lebens- und Berufsplanung des Vermieters häufig der Fall sein dürfte. Entsprechendes gilt, wenn die Mischnutzung durch den Ehegatten oder Lebenspartner des Vermieters erfolgen soll.

Dagegen weisen Fälle, in denen der Vermieter oder sein Ehegatte/Lebenspartner die Wohnung ausschließlich zu geschäftlichen Zwecken nutzen möchte, eine größere Nähe zur Verwertungskündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB auf. Angesichts des Umstands, dass der Mieter allein aus geschäftlich motivierten Gründen von seinem räumlichen Lebensmittelpunkt verdrängt werden soll, muss der Fortbestand des Wohnraummietverhältnisses für den Vermieter einen Nachteil von einigem Gewicht darstellen, was etwa dann anzunehmen sein kann, wenn die geschäftliche Tätigkeit andernfalls nicht rentabel durchgeführt werden könnte oder die konkrete Lebensgestaltung die Nutzung der Mietwohnung erfordert (z.B. gesundheitliche Einschränkungen, Betreuung von Kindern oder pflegebedürftigen Personen).

Terminhinweis 12. Juli 2017: BGH verhandelt zur Berücksichtigung von Drittinteressen bei der Verwertungskündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB (VIII ZR 243/16).

Am 12. Juli 2017 verhandelt der BGH über die Berechtigung  einer Verwertungskündigung. Die Beklagten haben im Jahr 2012 von der Rechtsvorgängerin der Klägerin eine 7-Zimmer-Wohnung in St. Blasien gemietet; die Nettomiete für die rund 190 qm große Wohnung beläuft sich auf 850 €. Die Klägerin, die V-KG, hat das Anwesen, in dem die streitige Wohnung liegt, im Jahr 2015 erworben und ist dadurch in den Mietvertrag mit den Beklagten eingetreten. Sie ist überdies Eigentümerin des mit Gewerberäumen bebauten Nachbargrundstücks, das sie an die A-KG verpachtet hat, die dort ein Modegeschäft betreibt. Beide Gesellschaften werden von derselben Geschäftsführerin, die auch deren jeweils einzige Kommanditistin ist, vertreten.

 

Mit Schreiben vom 29. Juni 2015 kündigte die Klägerin das Mietverhältnis nach § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB* und begründete dies damit, das gesamte Gebäude abreißen zu wollen, um ein Objekt mit Gewerberäumen zur Erweiterung des benachbarten Modegeschäfts zu errichten. Die Beklagten haben der Kündigung unter anderem mit der Begründung widersprochen, dass ein Interesse an einer derartigen wirtschaftlichen Verwertung tatsächlich nur die A-KG, nicht aber die Klägerin als Vermieterin habe.

 

Die auf Räumung und Herausgabe gerichtete Klage hatte in den Vorinstanzen Erfolg. Nach Ansicht des Landgerichts würden die der Klägerin bei einem Fortbestand des Mietverhältnisses mit den Beklagten entstehenden Nachteile das Bestandsinteresse der Beklagten weit überwiegen. Dabei seien nicht nur die Belange der Klägerin selbst, sondern aufgrund ihrer rechtlichen und wirtschaftlichen Verflechtung mit der A-KG auch deren Belange zu berücksichtigen. Die Klägerin wolle mit dem Abriss und dem Neubau die Geschäftsräume für das Modegeschäft ihrer "Schwestergesellschaft" vergrößern. Für die A-KG wiederum stelle diese Erweiterung eine Existenzfrage dar, da sie mit der Ausweitung ihrer Verkaufsfläche ihr Bestehen für die Zukunft sichere. Demgegenüber trete das Interesse der Beklagten am Verbleib in der Wohnung auch unter Berücksichtigung ihrer familiären Situation zurück.

 

Mit seiner vom Landgericht zugelassenen Revision verfolgen die Beklagten ihr Klageabweisungsbegehren weiter.

 

Die Vorinstanzen haben zwar das Vorliegen eines Kündigungsgrunds bejaht, jedoch die auf Räumung und Herausgabe gerichtete Klage im Hinblick auf die nach dem Ausspruch der Kündigung in Berlin in Kraft getretenen Regelungen des Zweckentfremdungsverbots-Gesetzes und der Zweckentfremdungsverbots-Verordnung abgewiesen, die einer beabsichtigten gewerblichen Nutzung der Wohnung des Beklagten derzeit entgegenstünden. Mit der vom Landgericht zugelassenen Revision verfolgt die Klägerin ihr Begehren weiter.

BGH entscheidet über die Fortsetzung eines Mietverhältnisses nach der Sozialklausel gem. § 574 BGB (VIII ZR 270/15)

Die Mieter hatten einer Eigenbedarfskündigung widersprochen dieser, da der im Jahre 1930 geborene Beklagte zu 1 zahlreiche gesundheitliche Einschränkungen habe und an einer beginnenden Demenz leide, die sich zu verschlimmern drohe, wenn er aus seiner gewohnten Umgebung gerissen würde. Bei einem Verlust der bisherigen Wohnung sei ein Umzug in eine Altenpflegeeinrichtung nicht zu umgehen; insoweit lehne es die noch rüstige Beklagte zu 2 aber ab, sich entweder von ihrem Mann zu trennen oder selbst in ein Altenpflegeheim zu ziehen.