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BGH formuliert Leitlinien zum Umgang mit Wohnraumkündigungen wegen sog. Berufs- oder Geschäftsbedarfs (VIII ZR 45/16)

Mit Urteil vom 29. März 2017 hat der BGH entschieden, dass es - entgegen einer verbreiteten Praxis - nicht zulässig ist, den Berufs- oder Geschäftsbedarf als ungeschriebene weitere Kategorie eines typischerweise anzuerkennenden Vermieterinteresses an der Beendigung eines Wohnraummietverhältnisses zu behandeln. Die Gerichte haben vielmehr im Einzelfall festzustellen, ob ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses besteht (§ 573 Abs. 1 Satz 1 BGB).

Allerdings geben die typisierten Regeltatbestände des § 573 Abs. 2 BGB* einen ersten Anhalt für die erforderliche Interessenbewertung und -abwägung. Will der Vermieter aus nachvollziehbaren und vernünftigen Gründen die Wohnung selbst - ausschließlich oder überwiegend - zu Wohnzwecken nutzen oder sie hierfür den im Gesetz genannten Angehörigen zur Verfügung stellen, reicht bereits ein ernsthafter Nutzungsentschluss für ein vorrangiges Erlangungsinteresse des Vermieters aus (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB*). Dem – von nachvollziehbaren und vernünftigen Gründen getragenen - wirtschaftlichen Verwertungsinteresse eines Vermieters, etwa durch Veräußerung oder Abriss für einen Neubau, billigt das Gesetz hingegen nur ausnahmsweise dann Vorrang zu, wenn der Vermieter bei Fortsetzung des Mietverhältnisses erhebliche Nachteile erleiden würde (§ 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB).

Das Interesse des Vermieters, die betreffende Wohnung zu (frei-)beruflichen oder gewerblichen Zwecken selbst zu nutzen, ist von der Interessenlage her regelmäßig zwischen den genannten typisierten Regeltatbeständen anzusiedeln. Auch insoweit verbietet sich zwar eine Festlegung allgemein verbindlicher Grundsätze. Es lassen sich allerdings anhand bestimmter Fallgruppen grobe Leitlinien bilden:
So weist der Entschluss eines Vermieters, die Mietwohnung nicht nur zu Wohnzwecken zu beziehen, sondern dort zugleich überwiegend einer geschäftlichen Tätigkeit nachzugehen (sog. Mischnutzung), eine größere Nähe zum Eigenbedarf nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB auf, da er in solchen Fallgestaltungen in der Wohnung auch einen persönlichen Lebensmittelpunkt begründen will. In diesen Fällen wird es regelmäßig ausreichen, dass dem Vermieter bei verwehrtem Bezug ein beachtenswerter Nachteil entstünde - was bei einer auf nachvollziehbaren und vernünftigen Erwägungen der Lebens- und Berufsplanung des Vermieters häufig der Fall sein dürfte. Entsprechendes gilt, wenn die Mischnutzung durch den Ehegatten oder Lebenspartner des Vermieters erfolgen soll.

Dagegen weisen Fälle, in denen der Vermieter oder sein Ehegatte/Lebenspartner die Wohnung ausschließlich zu geschäftlichen Zwecken nutzen möchte, eine größere Nähe zur Verwertungskündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB auf. Angesichts des Umstands, dass der Mieter allein aus geschäftlich motivierten Gründen von seinem räumlichen Lebensmittelpunkt verdrängt werden soll, muss der Fortbestand des Wohnraummietverhältnisses für den Vermieter einen Nachteil von einigem Gewicht darstellen, was etwa dann anzunehmen sein kann, wenn die geschäftliche Tätigkeit andernfalls nicht rentabel durchgeführt werden könnte oder die konkrete Lebensgestaltung die Nutzung der Mietwohnung erfordert (z.B. gesundheitliche Einschränkungen, Betreuung von Kindern oder pflegebedürftigen Personen).

Terminhinweis 12. Juli 2017: BGH verhandelt zur Berücksichtigung von Drittinteressen bei der Verwertungskündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB (VIII ZR 243/16).

Am 12. Juli 2017 verhandelt der BGH über die Berechtigung  einer Verwertungskündigung. Die Beklagten haben im Jahr 2012 von der Rechtsvorgängerin der Klägerin eine 7-Zimmer-Wohnung in St. Blasien gemietet; die Nettomiete für die rund 190 qm große Wohnung beläuft sich auf 850 €. Die Klägerin, die V-KG, hat das Anwesen, in dem die streitige Wohnung liegt, im Jahr 2015 erworben und ist dadurch in den Mietvertrag mit den Beklagten eingetreten. Sie ist überdies Eigentümerin des mit Gewerberäumen bebauten Nachbargrundstücks, das sie an die A-KG verpachtet hat, die dort ein Modegeschäft betreibt. Beide Gesellschaften werden von derselben Geschäftsführerin, die auch deren jeweils einzige Kommanditistin ist, vertreten.

 

Mit Schreiben vom 29. Juni 2015 kündigte die Klägerin das Mietverhältnis nach § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB* und begründete dies damit, das gesamte Gebäude abreißen zu wollen, um ein Objekt mit Gewerberäumen zur Erweiterung des benachbarten Modegeschäfts zu errichten. Die Beklagten haben der Kündigung unter anderem mit der Begründung widersprochen, dass ein Interesse an einer derartigen wirtschaftlichen Verwertung tatsächlich nur die A-KG, nicht aber die Klägerin als Vermieterin habe.

 

Die auf Räumung und Herausgabe gerichtete Klage hatte in den Vorinstanzen Erfolg. Nach Ansicht des Landgerichts würden die der Klägerin bei einem Fortbestand des Mietverhältnisses mit den Beklagten entstehenden Nachteile das Bestandsinteresse der Beklagten weit überwiegen. Dabei seien nicht nur die Belange der Klägerin selbst, sondern aufgrund ihrer rechtlichen und wirtschaftlichen Verflechtung mit der A-KG auch deren Belange zu berücksichtigen. Die Klägerin wolle mit dem Abriss und dem Neubau die Geschäftsräume für das Modegeschäft ihrer "Schwestergesellschaft" vergrößern. Für die A-KG wiederum stelle diese Erweiterung eine Existenzfrage dar, da sie mit der Ausweitung ihrer Verkaufsfläche ihr Bestehen für die Zukunft sichere. Demgegenüber trete das Interesse der Beklagten am Verbleib in der Wohnung auch unter Berücksichtigung ihrer familiären Situation zurück.

 

Mit seiner vom Landgericht zugelassenen Revision verfolgen die Beklagten ihr Klageabweisungsbegehren weiter.

 

Die Vorinstanzen haben zwar das Vorliegen eines Kündigungsgrunds bejaht, jedoch die auf Räumung und Herausgabe gerichtete Klage im Hinblick auf die nach dem Ausspruch der Kündigung in Berlin in Kraft getretenen Regelungen des Zweckentfremdungsverbots-Gesetzes und der Zweckentfremdungsverbots-Verordnung abgewiesen, die einer beabsichtigten gewerblichen Nutzung der Wohnung des Beklagten derzeit entgegenstünden. Mit der vom Landgericht zugelassenen Revision verfolgt die Klägerin ihr Begehren weiter.

BGH entscheidet über die Fortsetzung eines Mietverhältnisses nach der Sozialklausel gem. § 574 BGB (VIII ZR 270/15)

Die Mieter hatten einer Eigenbedarfskündigung widersprochen dieser, da der im Jahre 1930 geborene Beklagte zu 1 zahlreiche gesundheitliche Einschränkungen habe und an einer beginnenden Demenz leide, die sich zu verschlimmern drohe, wenn er aus seiner gewohnten Umgebung gerissen würde. Bei einem Verlust der bisherigen Wohnung sei ein Umzug in eine Altenpflegeeinrichtung nicht zu umgehen; insoweit lehne es die noch rüstige Beklagte zu 2 aber ab, sich entweder von ihrem Mann zu trennen oder selbst in ein Altenpflegeheim zu ziehen.