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BGH verwirft Klauseln zur Verlängerung der kurzen Verjährungsfrist

Mit Urteil vom 8. November 2017 (VIII ZR 13/17) hat der VIII. Senat des BGH eine Klausel in einem Wohnraummietvertrag verworfen, mit der die sechsmonatige Verjährungsfrist des § 548 Abs. 1 BGB (Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen) auf zwölf Monate verlängert wurde. In der Pressemitteilung heißt es:

 

"Denn die in § 548 Abs. 1 BGB geregelte kurze Verjährung der Ansprüche des Vermieters ist durch berechtigte Interessen des Mieters im Rahmen der Abwicklung des Mietverhältnisses begründet. Der Mieter hat nach der Rückgabe der Mietsache an den Vermieter auf diese keinen Zugriff mehr und kann somit ab diesem Zeitpunkt regelmäßig auch keine beweissichernden Feststellungen mehr treffen. Demgegenüber wird der Vermieter durch die Rückgabe der Mietsache, an die das Gesetz den Verjährungsbeginn für dessen Ansprüche anknüpft, in die Lage versetzt, sich Klarheit darüber zu verschaffen, ob ihm gegen den Mieter Ansprüche wegen Verschlechterung oder Veränderung der Mietsache zustehen und er diese durchsetzen oder gegebenenfalls innerhalb der sechsmonatigen Verjährungsfrist erforderliche verjährungshemmende Maßnahmen ergreifen will. Es ist nicht ersichtlich, dass diese Prüfung nicht regelmäßig in der vom Gesetz vorgesehen Verjährungsfrist von sechs Monaten vorgenommen werden könnte. Vor diesem Hintergrund war es - unter Berücksichtigung der Interessen sowohl des Mieters als auch des Vermieters - das ausdrücklich erklärte Ziel des Gesetzgebers, mit der kurzen Verjährungsregelung in § 548 BGB* aus Gründen der Rechtssicherheit und Rechtsklarheit zeitnah zur Rückgabe der Mietsache eine "möglichst schnelle" Klärung über bestehende Ansprüche im Zusammenhang mit dem Zustand der Mietsache zu erreichen."

BGH kippt Schriftformheilungsklauseln

Mit Urteil vom 27. September 2017 (XII ZR 114/16) hat der BGH einen langen Streit beendet und Schriftformheilungsklauseln auch zwischen den vertragsschließenden Parteien für unwirksam erklärt, aber ein wichtiges Türchen offen gehalten. Hier die Leitsätze:

 

a.

Sogenannte Schriftformheilungsklauseln sind mit der nicht abdingbaren Vorschrift des § 550 BGB unvereinbar und daher unwirksam. Sie können deshalb für sich genommen eine Vertragspartei nicht daran hindern, einen Mietvertrag unter Berufung auf einen Schriftformmangel ordentlich zu kündigen.

b.  

Es verstößt gegen Treu und Glauben, wenn eine Mietvertragspartei eine nachträglich getroffene Abrede, die lediglich ihr vorteilhaft ist, allein deshalb, weil sie nicht die schriftliche Form wahrt, zum Anlass nimmt, sich von einem ihr inzwischen lästig gewordenen langfristigen Mietvertrag zu lösen.

BGH mahnt Sorgfalt bei der Prüfung von Verwertungskündigungen (§ 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB) an.

Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des  BGH hat am 27.9.2017 im Verfahren VIII ZR 243/16 entschieden, dass die Kündigung unwirksam ist, weilder Klägerin - jedenfalls aufgrund der in dem Kündigungsschreibenaufgeführten Gründe - bei Fortbestand des Mietverhältnisses keine  erheblichen Nachteile im Sinne von § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB drohen. Die gegenteilige Auffassung des Berufungsgerichts beruht auf einer grundlegenden Verkennung der bei der Beurteilung der Wirksamkeit einer  Verwertungskündigung zu berücksichtigenden Belange.

 

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Evaluation der Mietpreisbremse

Das Institut der deutschen Wirtschaft in Köln hat in einer am 25. April 2017 veröffentlichten Studie die Mietpreisbremse evaluiert.

 

Hier geht es zur Studie: https://www.iwkoeln.de/studien/iw-policy-papers/beitrag/philipp-deschermeier-bjoern-seipelt-michael-voigtlaender-evaluation-der-mietpreisbremse-335632

 

Auch die Bundesanstalt für Landwirtschaft und Ernährung (BLE) hat für das Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz (BMJV) eine Forschungsarbeit zum Thema " Wirksamkeit der in 2015 eingeführten Regelungen zur sogenannten Mietpreisbremse in Regionen mit angespannten Wohnungsmärkten" durch zwei wissenschaftliuche Institute erstellen lassen. Die Studie liegt seit Ende Februar 2017 vor, ist aber bisher nicht veröffentlicht.

BGH entscheidet über die Fortsetzung eines Mietverhältnisses nach der Sozialklausel gem. § 574 BGB (VIII ZR 270/15)

Die Mieter hatten einer Eigenbedarfskündigung widersprochen dieser, da der im Jahre 1930 geborene Beklagte zu 1 zahlreiche gesundheitliche Einschränkungen habe und an einer beginnenden Demenz leide, die sich zu verschlimmern drohe, wenn er aus seiner gewohnten Umgebung gerissen würde. Bei einem Verlust der bisherigen Wohnung sei ein Umzug in eine Altenpflegeeinrichtung nicht zu umgehen; insoweit lehne es die noch rüstige Beklagte zu 2 aber ab, sich entweder von ihrem Mann zu trennen oder selbst in ein Altenpflegeheim zu ziehen.

 

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