Aktuelles, Informationen und Berichte

Gesetzesentwurf zur Elektromobilität

Der Bundesrat hat dem Bundestag den Entwurf eines Gesetzes zur Änderung des Wohnungseigentumsgesetzes und des Bürgerlichen Gesetzbuchs zur Förderung der Barrierefreiheit und Elektromobilität zugeleitet (Bundestagsdrucksache 19/401).

BGH bejaht unmittelbare Anwendbarkeit des § 565 BGB zum Schutz des Mieters bei Weitervermietung als Werkswohnung

Aus der Pressemitteilung des BGH zu dem Urteil vom 17. Januar 2018 (VIII ZR 241/16):

Eine gewerbliche Zwischenvermietung im Sinne von § 565 BGB kann auch dann gegeben sein, wenn der Hauptmieter mit der Weitervermietung der Wohnung selbst keinen Gewinn zu erzielen beabsichtigt, sondern sie als Arbeitgeber seinen Arbeitnehmern als Werkswohnung zur Verfügung stellt und hierdurch eigene wirtschaftliche Interessen verfolgt.  

Die Bestimmung des § 565 Abs. 1 Satz 1 BGB regelt den Fall, dass ein Mieter nach dem Mietvertrag den gemieteten Wohnraum gewerblich einem Dritten zu Wohnzwecken weitervermieten soll. Sie ordnet insoweit an, dass der Vermieter bei Beendigung des (Haupt-)Mietvertrags in den zwischen dem Mieter und dem Dritten abgeschlossenen Mietvertrag eintritt. Hiermit soll sichergestellt werden, dass bei einer Weitervermietung aus lediglich wirtschaftlichen Interessen dem Endmieter bei Beendigung des Hauptmietvertrages derselbe soziale Kündigungsschutz zur Verfügung steht, den er bei direkter Anmietung gehabt hätte. Eine "gewerbliche" Weitervermietung im Sinne von § 565 Abs. 1 Satz 1 BGB setzt dabei eine geschäftsmäßige, auf Dauer gerichtete, mit Absicht der Gewinnerzielung oder im eigenen wirtschaftlichen Interesse ausgeübte Vermietungstätigkeit des Zwischenmieters voraus. 

Diese Voraussetzungen sind im Streitfall durch die Weitervermietung der in großem Umfang angemieteten Wohnungen als Werkswohnungen an die Arbeitnehmer der M-AG erfüllt. Zwar hatte die M-AG seinerzeit die von ihr angemieteten Wohnungen - anders als bei der gewerblichen Zwischenvermietung im klassischen Sinne - nicht mit der Absicht der Gewinnerzielung (unmittelbar aus der Weitervermietung selbst) an ihre Arbeitnehmer weitervermietet. Aber auch ein Arbeitgeber, der Wohnungen an seine Arbeitnehmer weitervermietet, verfolgt hiermit (zumindest auch) eigene wirtschaftliche Interessen. Diese sind in dem Bestreben zu sehen, für das Unternehmen Arbeitnehmer an sich zu binden und sich Wettbewerbsvorteile gegenüber anderen Unternehmen zu verschaffen, die ihren Arbeitnehmern keine entsprechenden Werkswohnungen anbieten können. Dies gilt umso mehr, wenn Wohnraum zu tragbaren Bedingungen für Mieter in einem Ballungsgebiet - wie hier Frankfurt am Main - nicht ohne weiteres zu finden ist. Dieses Verständnis einer "gewerblichen" Weitervermietung steht auch im Einklang mit der verfassungsrechtlichen Gewährleistung des Eigentums (Art. 14 Abs. 1 GG). 

Ergebnis der Sondierungsgespräche zwischen CDU/CSU und SPD zum Mietrecht

CDU/CSU und SPD haben am 12. Januar 2018 das Ergebnis Ihrer einwöchigen Sondierungsgespräche veröffentlicht. Im Kapitel "Wohnungsbau, Mieten, Kommunen und ländlicher Raum" heißt es dort:

"Unser Ziel sind gleichwertige Lebensverhältnisse im urbanen und ländlichen Raum, in Ost und West.

I.  Wohnraumoffensive

Unser Ziel ist es, dass 1,5 Millionen Wohnungen frei finanziert und öffentlich gefördert gebaut werden. Hierzu sind Maßnahmen im Bereich der Baulandmobilisierung, finanzielle Anreize und Maßnahmen zur Eigentumsbildung erforderlich.

  • Wir werden die Gewinnung von Wohnbauland von Landwirten durch steuerlich wirksame Reinvestitionsmöglichkeiten in den Mietwohnungsbau nach einer verfassungsrechtlichen Prüfung verbessern.
  • Wir werden nach einer verfassungsrechtlichen Prüfung den Kommunen durch Schaffung der rechtlichen Grundlagen die Möglichkeit einräumen, die Baulandmobilisierung durch steuerliche Maßnahmen zu verbessern.
  • Wir werden den Gemeinden bundeseigene Grundstücke (BImA) für den Wohnungsbau zu vergünstigen Konditionen zur Verfügung stellen.


Finanzielle Anreize für den Wohnungsbau werden wir durch folgende Maßnahmen schaffen:

  • Wir werden durch zweckgebundene Zuweisungen die Beteiligung des Bundes am sozialen Wohnungsbau auch für die Jahre 2020 und 2021 auf rechtssicherer Grundlage garantieren.
  • Wir schaffen steuerliche Anreize für den freifinanzierten Wohnungsbau.
  • Wir werden Eigentumsbildung insbesondere für Familien finanziell unterstützen.


II. Mieten
Unser Ziel ist es, dass eine finanzielle Überforderung von Mietern durch unverhältnismäßig steigende Mieten vermieden wird:

  • Wir werden durch Schaffung gesetzlicher Grundlagen die Einführung und Anwendung des „qualifizierten Mietspiegels“ verbreitern. Die Verlängerung des Bindungszeitraumes für einen qualifizierten Mietspiegel werden wir prüfen.
  • Die Mietpreisbremse wird zum Ende des vorgesehenen Geltungszeitraumes auf Wirksamkeit und insbesondere unter Berücksichtigung der Erkenntnisse aus der Rechtsprechung evaluiert."

BGH verwirft Klauseln zur Verlängerung der kurzen Verjährungsfrist

Mit Urteil vom 8. November 2017 (VIII ZR 13/17) hat der VIII. Senat des BGH eine Klausel in einem Wohnraummietvertrag verworfen, mit der die sechsmonatige Verjährungsfrist des § 548 Abs. 1 BGB (Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen) auf zwölf Monate verlängert wurde. In der Pressemitteilung heißt es:

 

"Denn die in § 548 Abs. 1 BGB geregelte kurze Verjährung der Ansprüche des Vermieters ist durch berechtigte Interessen des Mieters im Rahmen der Abwicklung des Mietverhältnisses begründet. Der Mieter hat nach der Rückgabe der Mietsache an den Vermieter auf diese keinen Zugriff mehr und kann somit ab diesem Zeitpunkt regelmäßig auch keine beweissichernden Feststellungen mehr treffen. Demgegenüber wird der Vermieter durch die Rückgabe der Mietsache, an die das Gesetz den Verjährungsbeginn für dessen Ansprüche anknüpft, in die Lage versetzt, sich Klarheit darüber zu verschaffen, ob ihm gegen den Mieter Ansprüche wegen Verschlechterung oder Veränderung der Mietsache zustehen und er diese durchsetzen oder gegebenenfalls innerhalb der sechsmonatigen Verjährungsfrist erforderliche verjährungshemmende Maßnahmen ergreifen will. Es ist nicht ersichtlich, dass diese Prüfung nicht regelmäßig in der vom Gesetz vorgesehen Verjährungsfrist von sechs Monaten vorgenommen werden könnte. Vor diesem Hintergrund war es - unter Berücksichtigung der Interessen sowohl des Mieters als auch des Vermieters - das ausdrücklich erklärte Ziel des Gesetzgebers, mit der kurzen Verjährungsregelung in § 548 BGB* aus Gründen der Rechtssicherheit und Rechtsklarheit zeitnah zur Rückgabe der Mietsache eine "möglichst schnelle" Klärung über bestehende Ansprüche im Zusammenhang mit dem Zustand der Mietsache zu erreichen."

BGH kippt Schriftformheilungsklauseln

Mit Urteil vom 27. September 2017 (XII ZR 114/16) hat der BGH einen langen Streit beendet und Schriftformheilungsklauseln auch zwischen den vertragsschließenden Parteien für unwirksam erklärt, aber ein wichtiges Türchen offen gehalten. Hier die Leitsätze:

 

a.

Sogenannte Schriftformheilungsklauseln sind mit der nicht abdingbaren Vorschrift des § 550 BGB unvereinbar und daher unwirksam. Sie können deshalb für sich genommen eine Vertragspartei nicht daran hindern, einen Mietvertrag unter Berufung auf einen Schriftformmangel ordentlich zu kündigen.

b.  

Es verstößt gegen Treu und Glauben, wenn eine Mietvertragspartei eine nachträglich getroffene Abrede, die lediglich ihr vorteilhaft ist, allein deshalb, weil sie nicht die schriftliche Form wahrt, zum Anlass nimmt, sich von einem ihr inzwischen lästig gewordenen langfristigen Mietvertrag zu lösen.

BGH mahnt Sorgfalt bei der Prüfung von Verwertungskündigungen (§ 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB) an.

Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des  BGH hat am 27.9.2017 im Verfahren VIII ZR 243/16 entschieden, dass die Kündigung unwirksam ist, weilder Klägerin - jedenfalls aufgrund der in dem Kündigungsschreibenaufgeführten Gründe - bei Fortbestand des Mietverhältnisses keine  erheblichen Nachteile im Sinne von § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB drohen. Die gegenteilige Auffassung des Berufungsgerichts beruht auf einer grundlegenden Verkennung der bei der Beurteilung der Wirksamkeit einer  Verwertungskündigung zu berücksichtigenden Belange.

 

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Evaluation der Mietpreisbremse

Das Institut der deutschen Wirtschaft in Köln hat in einer am 25. April 2017 veröffentlichten Studie die Mietpreisbremse evaluiert.

 

Hier geht es zur Studie: https://www.iwkoeln.de/studien/iw-policy-papers/beitrag/philipp-deschermeier-bjoern-seipelt-michael-voigtlaender-evaluation-der-mietpreisbremse-335632

 

Auch die Bundesanstalt für Landwirtschaft und Ernährung (BLE) hat für das Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz (BMJV) eine Forschungsarbeit zum Thema " Wirksamkeit der in 2015 eingeführten Regelungen zur sogenannten Mietpreisbremse in Regionen mit angespannten Wohnungsmärkten" durch zwei wissenschaftliuche Institute erstellen lassen. Die Studie liegt seit Ende Februar 2017 vor, ist aber bisher nicht veröffentlicht.

BGH entscheidet über die Fortsetzung eines Mietverhältnisses nach der Sozialklausel gem. § 574 BGB (VIII ZR 270/15)

Die Mieter hatten einer Eigenbedarfskündigung widersprochen dieser, da der im Jahre 1930 geborene Beklagte zu 1 zahlreiche gesundheitliche Einschränkungen habe und an einer beginnenden Demenz leide, die sich zu verschlimmern drohe, wenn er aus seiner gewohnten Umgebung gerissen würde. Bei einem Verlust der bisherigen Wohnung sei ein Umzug in eine Altenpflegeeinrichtung nicht zu umgehen; insoweit lehne es die noch rüstige Beklagte zu 2 aber ab, sich entweder von ihrem Mann zu trennen oder selbst in ein Altenpflegeheim zu ziehen.

 

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NRW-Koalitionsvertrag zum Mietrecht

Der Koalitionsvertrag der schwarz-gelben Landesregierung enthält zum Mietrecht folgende Vereinbarungen: "Die Mietpreisbremse hat in Nordrhein-Westfalen ihren Zweck nicht erfüllt. Sie hat nicht die Mieten gebremst, sondern private Investitionen in den Wohnungsbau. Um das Angebot auf dem Wohnungsmarkt zu vergrößern und für mehr bezahlbaren Wohnraum zu sorgen, wollen wir private Investitionen wieder attraktiver machen. Dazu werden wir die Kappungsgrenzenverordnung und die Mietpreisbegrenzungsverordnung aufheben.

 

Das Bundesrecht enthält bereits einen weitreichenden Mieterschutz. Darüber hinausgehende landeseigene Regelungen sind daher nicht erforderlich. Die Kündigungssperrfristverordnung, die Zweckentfremdungsverordnung, die Umwandlungsverordnung werden wir aufheben, das Wohnungsaufsichtsgesetz überprüfen."

Save the Date: Mietgerichtstag 2020

Der Mietgerichtstag 2020 findet am 20./21. März in Dortmund statt.

Gutachten: Auswirkungen der Rechtsprechung des BGH zur Zahlungsverzugskündigung des Wohnraummieters auf die öffentliche Hand

Deutscher Mietgerichtstag lässt die Auswirkungen der Rechtsprechung des BGH zur Zahlungsverzugskündigung des Wohnraummieters auf die öffentliche Hand untersuchen.

Der Vorstand des Deutschen Mietgerichtstages e.V. hatte die Forschungsstelle für Immobilienrecht an der Universität Bielefeld und Hochschule für Wirtschaft und Recht Berlin beauftragt, die Auswirkungen der BGH-Rechtsprechung zur Nichtanwendbarkeit der Regelungen über die Schonfristzahlung auf die ordentliche Kündigung und die Folgen für die öffentliche Hand zu untersuchen.

 

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Katharina Busch: Tagungsbericht zur V. Herbstakademie Mietrecht 2014

Spannende Vorträge von namhaften Experten aus Praxis und Wissenschaft zum Thema Mietrecht in Verbindung mit einem unterhaltsamen Rahmenprogramm und einer Reise nach Berlin; das verhieß die vom Deutschen Mietgerichtstages e.V. und der Forschungsstelle für Immobilienrecht der Universität Bielefeld veranstaltete V. Herbstakademie Mietrecht.

 

Unter der wissenschaftlicher Leitung von RiAG Ulf Börstinghaus & Prof. Dr. Markus Artz fand die Herbstakademie dieses Jahr vom 28. September 2014 bis 1. Oktober im Harnack-Haus der Max-Planck-Gesellschaft in Berlin statt.

 

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Sarah Bohnke: Tagungsbericht zur V. Herbstakademie Mietrecht 2014

Tiefgreifende Einblicke in das Mietrecht, ansprechende Vorträge renommierter Mietrechtler, eine Besichtigung des Bundesministeriums der Justiz und für Verbraucherschutz sowie ein Besuch des Bundestages, mit Treffen des Vorsitzenden des NSA-Untersuchungsausschusses ‑ die Liste der unvergesslichen Erlebnisse der etwa 60 Teilnehmer der „V. Herbstakademie Mietrecht für junge Juristen“ vom 28.9. bis zum 1.10. 2014 in Berlin ist lang. Ermöglicht wurden diese durch die Veranstalter, dem Deutsche Mietgerichtstag e.V., vertreten durch seinen Vorsitzenden Dr. Ulf Börstinghaus (Richter am Amtsgericht Dortmund), und die Forschungsstelle für Immobilienrecht der Universität Bielefeld unter Leitung von Prof. Dr. Markus Artz. Ziel der Veranstalter war es, jungen Nachwuchsjuristen das Rechtsgebiet Mietrecht näher zu bringen, das in der Praxis von hoher Bedeutung ist und dennoch in der juristischen Ausbildung wenig behandelt wird. Die Teilnehmer bekamen Einblicke in ein sehr kollegial und vertraut wirkendes Netzwerk von Mietrechtlern, das ihnen Unterstützung bei der Suche eines Praktikums, einer Promotion oder dem beruflichen Einstieg anbot.

 

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Mahreen Arif: Tagungsbericht zur V. Herbstakademie Mietrecht 2014

Mit gut 60 Teilnehmern fand dieses Jahr vom 29. September bis 1. Oktober 2014 die bisher größte Herbstakademie zum Mietrecht in Berlin statt. Renommierte Referenten vermittelten Studenten und Referendaren aus ganz Deutschland das Mietrecht auf einprägsame Weise. Ein Aufgebot an hochkarätigen Dozenten - die wohlgemerkt ehrenamtlich referieren - ist bereits Tradition bei der Herbstakademie für Mietrecht. Bezüglich des Formats von Unterkunft und Verpflegung haben sich die Veranstalter dieses Jahr selbst übertroffen. Besonderer Dank geht an dieser Stelle an den Deutschen Mietgerichtstag e.V. unter dem Vorsitz von RiAG Dr. Ulf Börstinghaus und die Forschungsstelle für Immobilienrecht der Universität Bielefeld repräsentiert durch Prof. Dr. Markus Artz und sein hingebungsvolles Team von Lehrstuhlmitarbeitern sowie Prof. Dr. Wolfgang Hau von der Universität Passau.

 

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Katharina Entrup und Ricarda-Charlotte Lorenz: Ein Tagungsbericht Herbstakademie 2012

Interessante Vorträge renommierter Juristen, ein Besuch beim Bundesverfassungsgericht und beim Bundesgerichtshof - all das bot die „Herbstakademie Mietrecht für junge Juristen“ den ca. 50 Teilnehmern vom 07.10.2012 bis zum 10.10.2012 in Karlsruhe.

 

Organisatoren dieser in Deutschland einmaligen Veranstaltung waren, wie in den vergangenen Jahren, der Deutsche Mietgerichtstag e.V., vertreten durch seinen Vorsitzenden Herrn Dr. Ulf Börstinghaus (Richter am AG Dortmund), die Forschungsstelle für Immobilienrecht der Universität Bielefeld unter Leitung von Herrn Prof. Dr. Markus Artz und Prof. Dr. Wolfgang Hau von der Universität Passau. Sie haben es sich zur Aufgabe gemacht, interessierten Studenten und Referendaren einen umfassenden Überblick über das sehr praxisrelevante Mietrecht zu verschaffen, welches zunehmend auch in beiden juristischen Staatsexamina eine Rolle spielt. Zudem ist die Herbstakademie als Netzwerk für alle jene gedacht, die sich auch in Zukunft mit dem Mietrecht auseinandersetzen wollen, sei es im Rahmen einer Promotion, eines Praktikums oder in ihrer beruflichen Tätigkeit.

 

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René Rosenau: Mietrecht in der Hauptstadt: Ein Veranstaltungsbericht von der dritten Herbstakademie Mietrecht 2010

Zum Mal in Folge veranstaltete der Deutsche Mietgerichtstag e.V. in diesem Jahr und zwar zum ersten Mal in enger Zusammenarbeit mit der Forschungsstelle für Immobilienrecht der Universität Bielefeld unter der wissenschaftlichen Leitung von Prof. Dr. Markus Artz (Bielefeld) und Prof. Dr. Wolfgang Hau (Passau) sowie RiAG Ulf Börstinghaus (Vorsitzender des Deutschen Mietgerichtstag e.V.) vom 3. bis zum 6. Oktober 2010 eine Herbstakademie Mietrecht für junge Juristen zum Thema Mietrecht in Berlin.
Die Veranstaltung soll jungen Juristen die Möglichkeit bieten, sich vertieft mit dem Wohn- und Gewerberaummietrecht auseinanderzusetzen. Denn obwohl jährlich mehrere hunderttausend Mietrechtsstreitigkeiten vor deutschen Gerichten verhandelt werden, findet das Mietrecht in der juristischen Ausbildung kaum Beachtung. Weiterhin streben die Veranstalter die Schaffung eines Netzwerks an, das am Mietrecht interessierten Nachwuchsjuristen den Einstieg in dieses Tätigkeitsfeld durch die Vermittlung von Praktika und Promotionsthemen vereinfachen soll.

 

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Antonia Hösch und Inga Schüttfort: Ein Tagungsbericht Herbstakademie 2008

Vom 8. bis 11. Oktober 2008 fand zum ersten Mal die Herbstakademie Mietrecht des Deutschen Mietgerichtstags in Berlin statt. Die Veranstaltung richtete sich als „praxisorientierter Intensivkurs für Nachwuchsjuristen" an Jurastudenten und Rechtsreferendare. Ziel war, Berührungsängste mit dem im Studium eher vernachlässigten Rechtsgebiet Mietrecht abzubauen, theoretisches Wissen zu vermitteln, einen Einblick in die praktische Tätigkeit auf diesem Gebiet zu gewähren und die am Mietrecht interessierten Jungjuristen besser zu vernetzen.


Der Einladung des Deutschen Mietgerichtstags und der Organisatoren Prof. Dr. Wolfgang Hau und PD Dr. Markus Artz nach Berlin waren 38 Teilnehmer aus ganz Deutschland gefolgt.

 

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